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ゼントラストの渡邊です。
当社の宅地建物取引業免許が（2）になりました！

■宅地建物取引業とは？
宅地建物取引業とは、「宅地建物取引業法」という法律に基づいて、次の宅地建物取引を“業として行う”ものをいいます。
◎自らが行う宅地・建物の売買または交換
◎宅地・建物の売買、交換または賃借の媒介・代理

不動産業には、売買、仲介、賃貸（貸しビルやアパート経営等）、管理（分譲マンションの管理、賃貸物件の管理等）など、不動産に関わる様々な業種が含まれます。
不動産業のうちの、売買取引や仲介業務が宅地建物取引業に当たります。
当社は宅地建物取引業を含む不動産業全般を幅広く取り扱っています。

■宅地建物取引業を営むには免許が必要
宅建業を営むには、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受ける必要があります。
宅建業免許の有効期間は5年です。
更新には、有効期間が満了する日の90日前から30日前までの間に手続きが必要です。

■宅地建物取引業を営むには専任の宅地建物取引士が必要
宅建業者には、事務所等に一定数以上（※）の専任の宅地建物取引士を設置することが義務付けられています。
※事務所ごと、宅建業に従事する者5名に1名以上

2020年11月13日、宅建業の更新申請が免許となりました。

当社は、建物の管理運営（プロパティ・マネジメント）、賃貸管理、駐車場の管理、建物の賃貸、売買、仲介など、様々な事業を行っています。

これからも、お客様お一人お一人に寄り添い、不動産取引の専門家として皆様のニーズにお応えできるよう取り組んで参ります。

ゼントラストの正木です。

前回は建物管理についてお話をしました。
今回は建物の維持管理についてお伝えしたいと思います。

維持管理には、大きく分けて法定点検、自主点検の2つがあります。
法定点検は国が定める点検で、特定建築物定期調査、建築設備定期検査、消防設備点検、受変電年次・月次点検、等があります。
自主点検は建物の規模や用途により異なりますが、排水管や消防設備（誘導灯バッテリー点灯や防火扉の開閉確認）、空調機フィルター等の点検を行い、定期的に排水管高圧洗浄・空調機整備等を実施します。

法定点検も建物の規模や用途により点検項目が異なります。
資格を持った方の責任の下、調査を行い、報告書を作成し官庁に提出します。
調査で不備（不具合）が見つかった場合には直ちに修繕が必要となり、修繕を実施しないと国から改修指導を受けることもあります。

自主点検は常駐設備員による点検が主です。設備員が常駐でない場合は巡回点検を行って各設備を確認します。
自主点検を実施した際も、設備に異常などがあった場合は修繕等の対応をし、建物を安全・安心に使用できるよう維持します。

設備に不備、不具合があった際にどのように是正すればよいか、検討する事は難しく、建物を適切に維持管理する事はとても大変です。

建物維持管理でお困りの事がありましたらお気軽に弊社へお問い合わせください。

今回は以上になります。

ゼントラストの浅田です。今回は法律規制の話を書いてみようと思います。意外と見過ごされがちなのですが、土地には用途規制といって、その用途が法律によって定められています。無秩序な開発を食い止めることが目的なのですが、一般的には都心や駅前では様々な建物の建設が認められやすく、地方や山奥になると認められにくくなります。その線引きのひとつとして、今回は都市計画法に定められた「市街化調整区域」を紹介します。
市街化調整区域に指定されると、建築は原則不可となります。建物が建てられないとなると、当然、土地の価値は下落してしまうので、不動産業者としては、あまり好かれない単語です。
名古屋駅から３０分ほどの地方都市に、私のお客さんが所有する土地建物があり、倉庫として使用されていました。営業活動を進めた結果、ラッキーにも買主候補が見つかりました。その方の目的は建っている倉庫を壊し、自動車整備工場として建物を建築したい、とのことでした。ただし、その土地は市街化調整区域にあったのです。当然、倉庫を解体しても再建築は許可されないため、あきらめてしまう業者が大半だと思います。しかし、私（というか当時は新入社員だったので、私の上司）は違いました。「浅田、なんとかしろ」と無理難題を言うのです（笑）。そこで私は、法律の例外をくまなく探しました。何とかそこで見つけたのが「既存宅地の特例」です。そもそも、市街化調整区域という概念ができたのは、昭和45年であり、それ以前は何でも建ててよかったのです。その既得権益を守るため、昭和45年より以前に建物が建っていれば、その土地においては再建築が認められるという例外がありました。ただし、一筋縄ではいきませんでした。再建築にあたっては「同一用途に限る」というもうひとつのハードルがあったのです。つまり、倉庫として使っている建物を解体したら、倉庫しか再建築ができず、買主の希望である工場は建てられないことが発覚したのです・・。さて、私はどうこの難題を乗り切ったのでしょうか。長くなってきたので、続きはまたにします。次回、お楽しみに！

ゼントラストの田川です。
今回は、日本経済新聞の記事で取り上げられていた「シェアハウスや旅館の月額利用について」です。

宿泊施設では、旅行だけでなくテレワークとしても活用しやすいプランを用意し、サービスが多様化しています。

宿泊施設はサービス運営会社を介して、利用者がテレワークも兼ねて宿泊しやすくなるよう、毎月定額の割安プランを提供しています。
利用者は運営会社で会員登録をし、宿泊する際は専用サイトから事前予約する仕組みとなります。
運営会社によって料金システムやサービスの特徴、予約可能な宿泊施設は異なります。
特徴の例としては「2親等以内の家族や固定パートナー1名まで追加費用無しで利用可能」「キッチン利用可能・食事付き」「長期割引や学生割引」など様々です。

利用者からは、施設の共有スペースで情報交換や人脈を広げられることをメリットと考える声も多いようです。
新型コロナによる働き方や生活様式の変化により、各業種で新たなサービスが生まれていますが、引き続き注目していきたいです。

ゼントラストの渡邊です。

今年2020年4月、制定以来大きな改正のなかった民法が120年ぶりに改正・施工されました。
賃貸借契約における主な変更点をお知らせします。

●個人の連帯保証人の極度額設定が必須に！
極度額の定めのない個人の根保証契約は無効となります。
賃貸借契約書には極度額を明記する必要があります。
例：「金00,000,000円」「契約時賃料の○○か月分」等

●原状回復・修繕ルールの明確化
使用中に生じた「通常損耗」や「経年変化」については原状回復義務の対象外と定められました。
修繕については、ケースによって貸主・借主それぞれに修繕義務を課しています。

●敷金返還のルールの明確化
賃貸借契約終了後、賃借物が返還された時点で敷金返還債務が生じること、
返還額は未払いの家賃などそれまでの金銭債務の額を差し引いた残額であることが明記されています。

●建物の所有者変更の際のルールの明確化
賃貸物件の譲渡時に新オーナーに家賃を支払うことが明記されています。
また、新オーナーが家賃を受け取るには不動産移転登記を済ませる必要があります。

他にも様々な改正がありました。
当社では改正民法の施行日（2020年4月1日）より新法に対応し、法律に則って業務を行っております。