最新情報・ブログ 
2022年6月のブログ一覧

2022年6月29日

営業時間変更のお知らせ

2022年7月1日より営業時間を下記の通り変更いたします

営業時間

変更前:2022年6月30日まで 平日10:00-17:00

変更後:2022年7月1日より 平日9:3018:00

2022年6月20日

【賃貸物件更新】勝どきザ・タワー 1803号室

ゼントラストの二橋です。

賃貸物件の情報を更新致しました。

【勝どきザ・タワー】(詳細は下記をクリックしてください ⇓)

■賃貸マンション勝どきザ・タワー 1813号室

室内からの眺望◎、設備、共有施設が充実した高級賃貸マンションです。

ご興味ありましたら、是非ゼントラストまでお問合せください。

2022年6月10日

ゼントラストのマンション投資4

ゼントラストの樋口雄一です。

遡ること4年前のブログにゼントラストのマンション投資について
3回ほど投稿したことがありました。

かなり時間があきましたが、4回目の今回は、当社がはじめて
取得した区分マンションについて書いてみたいと思います。

ゼントラストのお客様が不動産を買ったり売ったりするときに
アセットリスクを知らない単なる仲介マンではなく、
私自身が売買の直接当事者としての経験を積んでおけば
オーナーにより良いホスピタリティを提供できるだろうと考え、
会社設立から半年後の2016年3月にはじめて区分マンションを購入しました。

当社の第1号投資物件はグランデール八王子です。
この物件はトライアル物件と位置づけ、
多少立地などの条件面で劣っているのは承知の上で
なにより低価格な物件だったことが購入の決め手でした。
この物件を通して必要なノウハウを蓄積し、投資に関する課題を洗い出すことが目的でした。

グランデール八王子は1988年に建設され、当時の築年数は28年でした。
八王子駅から大通りや河川をわたるアプローチで徒歩12分とやや遠く、
専有面積は16平方メートルとワンルームの中でもスモールサイズです。

現況は空き室でしたが想定賃料は3万2,000円を見込み、
表面利回りは15%と想定しました。
現在の都心物件の表面利回り4%と比べると格段に良い利回りです。
(あくまで表面上の話ですね)

販売価格は250万円。
東京エリアでのトライアルとしてはこれ以上ないくらい安価な物件です。

物件を購入してからすぐに部屋のリフォームを行いました。

まず、新しいエアコンを設置。

水回りは全とっかえしたいところでしたが費用対効果を考え
便座やペーパーホルダーの蓋など細部の部品を交換。

リビングは壁と天井のクロスを交換し、床のカーペットを張り替えました。

玄関の床と廊下は、銀座国際ホテルの水回りにも使っていて耐久性のある
クッションフロアという床材にしました。

フルリフォームではないのでところどころに古さは残りますが、
3万円ちょっとの家賃で住むには不足のない空間に仕上がりました。

工事が終わったらすぐにリーシングを実施。
繁忙期ではない6月頃の募集となりましたがほどなくして
部屋を埋めることができました。

2年あまりが経過し、残念ながら賃借人が退去。
2回目の募集ではそれなりの空室期間が生じました。

表面利回りは15%と良くても、空いていたら意味がありません。
表面だけでなく、実質利回りの大切さを身をもって認識しました。

また、賃料水準が低いと賃料に対する設備投資が割高になります。
そのため、設備投資やその他の出費を節約するバイアスがかかり、
結果として資産の保全が難しくなることも実感しました。

この経験から賃料は最低でも6万円以上の物件に投資するように
なりました。

コロナで世の中がざわつきだした2020年2月に売却することを
決め、緊急事態宣言の直前の3月に個人の方に売却をしました。

事業収支的にはあまり貢献しない物件でしたが、第1号物件として
一生忘れない思い出深い物件となりました。