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2022年6月10日

ゼントラストのマンション投資4

ゼントラストの樋口雄一です。

遡ること4年前のブログにゼントラストのマンション投資について
3回ほど投稿したことがありました。

かなり時間があきましたが、4回目の今回は、当社がはじめて
取得した区分マンションについて書いてみたいと思います。

ゼントラストのお客様が不動産を買ったり売ったりするときに
アセットリスクを知らない単なる仲介マンではなく、
私自身が売買の直接当事者としての経験を積んでおけば
オーナーにより良いホスピタリティを提供できるだろうと考え、
会社設立から半年後の2016年3月にはじめて区分マンションを購入しました。

当社の第1号投資物件はグランデール八王子です。
この物件はトライアル物件と位置づけ、
多少立地などの条件面で劣っているのは承知の上で
なにより低価格な物件だったことが購入の決め手でした。
この物件を通して必要なノウハウを蓄積し、投資に関する課題を洗い出すことが目的でした。

グランデール八王子は1988年に建設され、当時の築年数は28年でした。
八王子駅から大通りや河川をわたるアプローチで徒歩12分とやや遠く、
専有面積は16平方メートルとワンルームの中でもスモールサイズです。

現況は空き室でしたが想定賃料は3万2,000円を見込み、
表面利回りは15%と想定しました。
現在の都心物件の表面利回り4%と比べると格段に良い利回りです。
(あくまで表面上の話ですね)

販売価格は250万円。
東京エリアでのトライアルとしてはこれ以上ないくらい安価な物件です。

物件を購入してからすぐに部屋のリフォームを行いました。

まず、新しいエアコンを設置。

水回りは全とっかえしたいところでしたが費用対効果を考え
便座やペーパーホルダーの蓋など細部の部品を交換。

リビングは壁と天井のクロスを交換し、床のカーペットを張り替えました。

玄関の床と廊下は、銀座国際ホテルの水回りにも使っていて耐久性のある
クッションフロアという床材にしました。

フルリフォームではないのでところどころに古さは残りますが、
3万円ちょっとの家賃で住むには不足のない空間に仕上がりました。

工事が終わったらすぐにリーシングを実施。
繁忙期ではない6月頃の募集となりましたがほどなくして
部屋を埋めることができました。

2年あまりが経過し、残念ながら賃借人が退去。
2回目の募集ではそれなりの空室期間が生じました。

表面利回りは15%と良くても、空いていたら意味がありません。
表面だけでなく、実質利回りの大切さを身をもって認識しました。

また、賃料水準が低いと賃料に対する設備投資が割高になります。
そのため、設備投資やその他の出費を節約するバイアスがかかり、
結果として資産の保全が難しくなることも実感しました。

この経験から賃料は最低でも6万円以上の物件に投資するように
なりました。

コロナで世の中がざわつきだした2020年2月に売却することを
決め、緊急事態宣言の直前の3月に個人の方に売却をしました。

事業収支的にはあまり貢献しない物件でしたが、第1号物件として
一生忘れない思い出深い物件となりました。

2022年2月28日

ブランズ明石町

ゼントラストの樋口雄一です。

今日はブランズ明石町のご紹介です。
ブランズ明石町は、東急不動産が2017年に開発した分譲マンションです。
お客様から7階のお部屋を売却するご依頼をいただきました。

有楽町線の新富町駅から徒歩6分。
日比谷線の築地駅から徒歩7分。
京葉線の八丁堀駅から徒歩10分。

銀座に事務所のある私はウォーキングで現地へ向かいます。
前面道路が比較的ゆったりとしていて隣接建物とも
競っていないこともあり、洗練された外観が目を引きます。

ダブルオートロックのエントランスを入ると重厚なラウンジ
があります。

エレベータで7階に上がると木調の壁面とカーペットで包まれた
内部廊下が。
外部廊下とちがい室内空間のためエアコンが効いています。

プライバシーに配慮して
アルコーブで少し引きをとった玄関が
ここに住まう方への配慮を感じさせます。

中に入ると高級感あふれる玄関と廊下。
写真ではわかりづらいですが、珍しい鏡面のドアの質感が際立ちます。

リビングと連なる洋室は可変性のある引き戸によって
個室とするも良し、開放して連続性を持たせる良し、
生活シーンに合わせた利用ができます。


主寝室には大容量のクロゼット。
一見すると壁のように茶色く見える部分はすべて収納です。

三面鏡の上端と下端にわざわざ木をあしらうなど細かいところに
質感が感じられます。

ご興味のある方はゼントラストまでお問い合わせください。

ブランズ明石町704号室
東京都中央区明石町7-20
所有権
専有面積57.13㎡(17.28坪)
販売価格8,380万円

2022年1月20日

菱和パレス品川島津山(区分)を取得しました。

ゼントラストの樋口雄一です。

当社ではオーナーから不動産をお預かりする管理業だけではなく、
自ら区分マンションへ投資をしています。

先月に17物件目となる「菱和パレス品川島津山」の住戸を取得しました。

皆さんは「東京の城南五山」という言葉をご存じですか?
目黒駅から品川駅あたりの高台のことで
池田山
花房山(はなぶさやま)
御殿山(ごてんやま)
八ツ山
そして島津山(しまづやま)の5カ所です。

古くは江戸時代の大名屋敷や名家の邸宅などがあり、由緒ある高級住宅地です。

今回はその城南五山の内の一つである島津山の区分マンションです。

土地柄の良さに加えて、建物がきれいに管理されていること、

それに五反田・品川・高輪台の3駅が使える利便性の良さなどを

評価して購入しました。

高台の最上階の部屋から広がる景色には開放感があります。

五反田駅から徒歩10分。
物件地までは、駅前の東急ストアをはじめ24時間営業のマルエツやライフがあり便利。

賃借人を募集していますのでご興味のある方は当社までお問合せください。

↓↓ 募集チラシはこちら。

■賃貸マンション菱和パレス品川島津山502号室

所在地  品川区北品川6-4-9
物 件  菱和パレス品川島津山の最上階住戸
築年月  1998年9月
専有面積 18.97㎡(5.73坪)

2021年12月25日

【No.97樋口】ブランズ千葉みなとオーシャンフロント

ゼントラストの樋口雄一です。

オーナー挨拶の帰りに寄り道してブランズ千葉みなとオーシャンフロントを見てきました。
前職の東急不動産の頃に事業企画を担当した分譲マンションです。

時代はリーマン前夜。
不動産市況は熱気を帯び、土地代や建築工事金が高騰し、事業の企画
がすごく難しい情勢でした。

郊外の立地ならではの広い敷地、駅から徒歩3分の駅近立地、南側に広がる海。
毎日毎日昼夜を問わず、将来ここに住むであろう方の生活に思いを馳せながら
マンションを計画しました。
総戸数は83戸。

約40メートルのエントランスアプローチ。
仕事に子育てにがんばって帰宅した方の心のスイッチが
ONからOFFに切り替わるように植栽と間接照明を
配置しました。

立地的に車の利用が多いだろうと考え、平置駐車場を住戸と同じ数だけ設けました。
スペース効率の良い機械式駐車場ではなく使い勝手の良い平置きにこだわりました。

ここは見解が分かれるかもしれませんが、建築工事金が上がることを受忍し、
方位や前建ての関係性や外観の美観などを考えて建物の中央部で雁行する配棟としました。

建物が完成して10年以上が経過します。
ここに住んでいる方に思いを馳せながら当時の熱い気持ちを思い出し、
これからも不動産業界でがんばっていこうと決意を新たにしました。

2021年11月27日

【No.96渡邊】賃貸不動産経営管理士~業務管理者移行講習~

ゼントラストの渡邊です。

今春、2021年4月21日に発表された国土交通省令にて、賃貸不動産経営管理士は国家資格となりました。
2021年以降の試験を受ける方は、試験に合格し、登録を行うことで「国家資格」としての賃貸不動産経営管理士資格を取得できます。
2020年までの試験に合格し、登録を行った賃貸不動産経営管理士は、2022年6月までに「業務管理者移行講習」を修了することで、現在取得している賃貸不動産経営管理士の資格が「国家資格」となります。

賃貸不動産経営管理士は、専門的知識・技能・倫理観を持って業務にあたる賃貸不動産管理に関する専門家です。
賃貸物件の管理業務、管理業務委託契約の締結、入居者募集に関する業務、賃料等の収納管理、退去立会や原状回復工事・敷金の精算、入居者対応、コンサルティングなど、業務は多岐にわたります。
課題解決・トラブルの未然防止に努め、良好な住環境を保全する役割を担っています。

私も先日「業務管理者移行講習」を修了しました。
宅地建物取引士として、賃貸不動産経営管理士として、これからもお客様にご信頼・ご満足いただけるよう努めて参ります。