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ゼントラストの樋口雄一です。
久しぶりのブログの更新となりますがおかげさまで元気にやっています。

昨年は９月からグループ会社の全線座の社長も務めることになり
大きな節目の年となりました。
変化に伴い多少の混乱はありましたが、
昨年１２月には全国旅行支援の追い風を受けて
銀座国際ホテルが３０年ぶりの室料売上高を計上するなど
近年にない良い経営環境になりました。

そこでゼントラストでは事業の拡大をすることにしました。

区分ワンルームマンションへの投資を増やします。
毎年４物件のペースで購入して累計２０物件超となりましたが、
２０２３年の仕入れは倍増の８物件を目指します。

賃貸管理を増やします。
これまでは既存のオーナー様のご紹介に限りお受けしてきましたが
２０２３年は新たに５０戸を受託するべく
新しいオーナーとの出会いを求めて営業します。

建物管理も増やします。
２４時間年中無休のホテルを管理しているので
良くも悪くもかなりのクレームトラブルを経験して鍛えられています。
このノウハウをぜひ新しい物件に役立てたいと思っています。

物件情報がありましたら是非ご紹介ください。
よろしくお願い致します。

ゼントラストの樋口雄一です。

遡ること４年前のブログにゼントラストのマンション投資について
３回ほど投稿したことがありました。

かなり時間があきましたが、４回目の今回は、当社がはじめて
取得した区分マンションについて書いてみたいと思います。

ゼントラストのお客様が不動産を買ったり売ったりするときに
アセットリスクを知らない単なる仲介マンではなく、
私自身が売買の直接当事者としての経験を積んでおけば
オーナーにより良いホスピタリティを提供できるだろうと考え、
会社設立から半年後の２０１６年３月にはじめて区分マンションを購入しました。

当社の第１号投資物件はグランデール八王子です。
この物件はトライアル物件と位置づけ、
多少立地などの条件面で劣っているのは承知の上で
なにより低価格な物件だったことが購入の決め手でした。
この物件を通して必要なノウハウを蓄積し、投資に関する課題を洗い出すことが目的でした。

グランデール八王子は１９８８年に建設され、当時の築年数は２８年でした。
八王子駅から大通りや河川をわたるアプローチで徒歩１２分とやや遠く、
専有面積は１６平方メートルとワンルームの中でもスモールサイズです。

現況は空き室でしたが想定賃料は３万２，０００円を見込み、
表面利回りは１５％と想定しました。
現在の都心物件の表面利回り４％と比べると格段に良い利回りです。
（あくまで表面上の話ですね）

販売価格は２５０万円。
東京エリアでのトライアルとしてはこれ以上ないくらい安価な物件です。

物件を購入してからすぐに部屋のリフォームを行いました。

まず、新しいエアコンを設置。

水回りは全とっかえしたいところでしたが費用対効果を考え
便座やペーパーホルダーの蓋など細部の部品を交換。

リビングは壁と天井のクロスを交換し、床のカーペットを張り替えました。

玄関の床と廊下は、銀座国際ホテルの水回りにも使っていて耐久性のある
クッションフロアという床材にしました。

フルリフォームではないのでところどころに古さは残りますが、
３万円ちょっとの家賃で住むには不足のない空間に仕上がりました。

工事が終わったらすぐにリーシングを実施。
繁忙期ではない６月頃の募集となりましたがほどなくして
部屋を埋めることができました。

２年あまりが経過し、残念ながら賃借人が退去。
２回目の募集ではそれなりの空室期間が生じました。

表面利回りは１５％と良くても、空いていたら意味がありません。
表面だけでなく、実質利回りの大切さを身をもって認識しました。

また、賃料水準が低いと賃料に対する設備投資が割高になります。
そのため、設備投資やその他の出費を節約するバイアスがかかり、
結果として資産の保全が難しくなることも実感しました。

この経験から賃料は最低でも６万円以上の物件に投資するように
なりました。

コロナで世の中がざわつきだした２０２０年２月に売却することを
決め、緊急事態宣言の直前の３月に個人の方に売却をしました。

事業収支的にはあまり貢献しない物件でしたが、第１号物件として
一生忘れない思い出深い物件となりました。

ゼントラストの樋口雄一です。

今日はブランズ明石町のご紹介です。
ブランズ明石町は、東急不動産が2017年に開発した分譲マンションです。
お客様から7階のお部屋を売却するご依頼をいただきました。

有楽町線の新富町駅から徒歩6分。
日比谷線の築地駅から徒歩7分。
京葉線の八丁堀駅から徒歩10分。

銀座に事務所のある私はウォーキングで現地へ向かいます。
前面道路が比較的ゆったりとしていて隣接建物とも
競っていないこともあり、洗練された外観が目を引きます。

ダブルオートロックのエントランスを入ると重厚なラウンジ
があります。

エレベータで７階に上がると木調の壁面とカーペットで包まれた
内部廊下が。
外部廊下とちがい室内空間のためエアコンが効いています。

プライバシーに配慮して
アルコーブで少し引きをとった玄関が
ここに住まう方への配慮を感じさせます。

中に入ると高級感あふれる玄関と廊下。
写真ではわかりづらいですが、珍しい鏡面のドアの質感が際立ちます。

リビングと連なる洋室は可変性のある引き戸によって
個室とするも良し、開放して連続性を持たせる良し、
生活シーンに合わせた利用ができます。

主寝室には大容量のクロゼット。
一見すると壁のように茶色く見える部分はすべて収納です。

三面鏡の上端と下端にわざわざ木をあしらうなど細かいところに
質感が感じられます。

ご興味のある方はゼントラストまでお問い合わせください。

ブランズ明石町704号室
東京都中央区明石町7-20
所有権
専有面積57.13㎡（17.28坪）
販売価格8,380万円

ゼントラストの樋口雄一です。

当社ではオーナーから不動産をお預かりする管理業だけではなく、
自ら区分マンションへ投資をしています。

先月に１７物件目となる「菱和パレス品川島津山」の住戸を取得しました。

皆さんは「東京の城南五山」という言葉をご存じですか？
目黒駅から品川駅あたりの高台のことで
池田山
花房山（はなぶさやま）
御殿山（ごてんやま）
八ツ山
そして島津山（しまづやま）の５カ所です。

古くは江戸時代の大名屋敷や名家の邸宅などがあり、由緒ある高級住宅地です。

今回はその城南五山の内の一つである島津山の区分マンションです。

土地柄の良さに加えて、建物がきれいに管理されていること、

それに五反田・品川・高輪台の３駅が使える利便性の良さなどを

評価して購入しました。

高台の最上階の部屋から広がる景色には開放感があります。

五反田駅から徒歩１０分。
物件地までは、駅前の東急ストアをはじめ２４時間営業のマルエツやライフがあり便利。

賃借人を募集していますのでご興味のある方は当社までお問合せください。

↓↓　募集チラシはこちら。

■賃貸マンション菱和パレス品川島津山５０２号室＜成約済＞

所在地　 品川区北品川6-4-9
物　件　 菱和パレス品川島津山の最上階住戸
築年月　 １９９８年９月
専有面積 １８．９７㎡（５．７３坪）

ゼントラストの樋口雄一です。

オーナー挨拶の帰りに寄り道してブランズ千葉みなとオーシャンフロントを見てきました。
前職の東急不動産の頃に事業企画を担当した分譲マンションです。

時代はリーマン前夜。
不動産市況は熱気を帯び、土地代や建築工事金が高騰し、事業の企画
がすごく難しい情勢でした。

郊外の立地ならではの広い敷地、駅から徒歩３分の駅近立地、南側に広がる海。
毎日毎日昼夜を問わず、将来ここに住むであろう方の生活に思いを馳せながら
マンションを計画しました。
総戸数は８３戸。

約40メートルのエントランスアプローチ。
仕事に子育てにがんばって帰宅した方の心のスイッチが
ONからOFFに切り替わるように植栽と間接照明を
配置しました。

立地的に車の利用が多いだろうと考え、平置駐車場を住戸と同じ数だけ設けました。
スペース効率の良い機械式駐車場ではなく使い勝手の良い平置きにこだわりました。

ここは見解が分かれるかもしれませんが、建築工事金が上がることを受忍し、
方位や前建ての関係性や外観の美観などを考えて建物の中央部で雁行する配棟としました。

建物が完成して10年以上が経過します。
ここに住んでいる方に思いを馳せながら当時の熱い気持ちを思い出し、
これからも不動産業界でがんばっていこうと決意を新たにしました。