最新情報・ブログ 不動産関連

2021年7月2日

【No.88樋口】不動産投資は路線価を参考に。

ゼントラストの樋口雄一です。
7月1日に国税庁が相続税や贈与税の算定基準となる
2021年分の『路線価』を発表しました。

全国平均では対前年▲0.5%。
東京では2013年以来8年ぶりに下落に転じ、対前年▲1.1%となりました。

不動産にはいろいろな種類の価格が発表されていますが、
路線価を80%で割り戻すと公示価格(とほぼ同じ水準)となります。

『公示価格』とは、国土交通省が土地売買の取引価格の目安として
発表している価格です。
つまり国土交通省が考える時価といえます。

実際に取引される不動産の価格については、
公示価格に近い金額になることもありますし、上下することもあります。

例えば、人気のある土地であれば買い手の競争原理が働いて公示価格よりも
高い金額で取引されます。

また、マンションやビルなどの高い建物が建つ土地(容積率が大きい土地)
についても、公示価格より高くなる傾向があります。

逆に人気のない土地や、戸建用地など高い建物が建てられない土地は、
公示価格よりも安くなる傾向があります。

このように路線価や公示地価から算出した公的価格が実際の取引価格になるとは
限りませんが、毎年発表される公的な価格という点では自分が保有している
不動産やこれから購入を検討する不動産に対する評価の参考となります。

バブルが崩壊し、不動産の保有から利用に価値観が変わった現代の不動産投資
においては、その不動産が生み出す収益から逆算して不動産価格を算出する
『収益還元法』が主流です。

ただし利回りの設定や賃料の評価など、前提条件の設定の仕方によって
計算結果が変わる収益還元法も万能ではありません。

たとえば、
収益還元法では妥当だと思える不動産価格が公的価格からみると
かなりの割高であった場合、現在の賃料が割高である可能性があります。
つまり現在の賃借人が退去した場合には、今よりも安い賃料でなければ
新しい賃借人に入居してもらうことができなくなり、売却時の
不動産価格が下がるリスクがあります。

収益還元法だけに頼るのではなく、昔ながらの公的価格もあわせて調べて
多角的なアプローチを行うことによって、不動産投資の精度が上がると考えます。

2021年6月25日

【No.87阿部】グリーンカーテン

ゼントラストの阿部です。

暑くなってくると、お天気ニュースの中に「熱中症注意情報」が入るのは普通になりましたね。最近では、住居内での熱中症発生が多いというのもよく話題にされています。

エアコンなどを使って室内を適切な温度に保つのはもちろんですが、手軽な方法として、窓からの直射日光を遮る対策も有効です。

環境省では、CO2削減と節電を目的に“ゴーヤ”や“アサガオ”などのつる性植物を育てて作る「グリーンカーテン」を推進しています。戸建てのお宅ではよく見かけますし、区役所や学校、店舗で取り入れているところもありますね。

グリーンカーテンには、強い日差しを和らげる遮光効果だけでなく、室温の上昇を抑える冷却効果があるそうです。

賃貸マンションでグリーンカーテンは難しいかもしれませんが、“すだれ”や“日よけシート”などを設置しているお宅はよく見ます。また、最近では紫外線カットや遮熱効果のあるカーテンもありますのでより気軽に取り入れることができると思います。

外からの暑さ対策の他に、自分の健康管理も熱中症対策になりますので、コロナに限らず日頃から気を付けておきたいと改めて思いました。

2021年6月24日

【No.86渡邊】ホテル客室の一部を改装しました

ゼントラストの渡邊です。

当社が管理している建物の一つ、銀座全線座ビルは、上階が銀座国際ホテルの客室となっています。
この度、一部の客室の改装工事を行いました。

床のカーペット、壁・天井のクロスを新しくしました。
壁は一面だけアクセントクロスを貼っています。
全室ではなく一部の客室のみの改装となりますが、お客様におくつろぎいただければと思います。

いくつかご紹介します。

ツインルーム

アクセントクロスに合わせ、テーブルと椅子も新しくしました。

ダブルルーム

シングルルーム
GK8F客室シングル
写真だと色味が分かりにくいですが、落ち着いた色のグリーンのアクセントクロスです。

ワンフロアだけ廊下も改装しました。


ライトグレーを基調に、明るい廊下に仕上がっています。

今回は銀座国際ホテルの客室階の改装でしたが、住宅やオフィスなどにおいても心地よく過ごせる空間作りを続けていきます。

2021年6月23日

【No.85樋口】油壷の戸建て

ゼントラストの樋口雄一です。

皆さんは油壷という地名をご存じですか?
神奈川県の三浦半島の南端にある三崎町という場所の近くにあります。

今日は油壷にある新築の戸建てを購入するお客様の仲介をしました。
もともとは京浜急行が所有していた一帯の土地を飯田産業が
開発した物件です。

都心の喧騒からはなれ、
統一されたきれいな色調の家が建ちならび、
海を近くに感じながらゆっくりとした時間が流れている場所です。

 

目の前にはヨットハーバー。

 

今回のコロナ禍を経験して「自分の時間を、どこで、どうすごしたいか」
住環境の大切さを改めて考えるきっかけになりました。

2021年5月31日

【No.84阿部】湿気対策

ゼントラストの阿部です。

今年は早い梅雨入りで驚きましたが、アジサイの花がきれいに咲いています。明日から6月になり学校などでは衣替えの時期でしょうか。企業などではクールビズが始まっていると思いますが、梅雨はやはり湿気が気になります。

住宅の中では、水回りや空気の通りが悪い場所にどうしてもカビが発生してしまいます。カビはアレルギーの原因にもなるので出来るだけ気を付けたいですね。

賃貸物件を探す時は、間取図で窓の大きさや位置、風が抜けるよう窓が複数あるかのチェックと、ベランダに洗濯物を干せるか、浴室乾燥機があるかなども確認しておくといいと思います。

北向きに部屋や収納がある場合は、内見の際に壁や中の状態もチェックしたいですね。オンライン内見で気になる部分のアップの映像を見せてくれるところもあるようです。

入居後は、家具を壁から少し離して置き、空気が流れるようにすることで湿気対策ができます。ベッドは湿気をもちやすいので、壁との間を空けるといいそうですよ。

除湿器やエアコンも使って少しでも過ごしやすい住まいにしたいものです。