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2020年10月のブログ一覧

2020年10月30日

【ブログNo.42】木造ビルの建設が本格化

ゼントラストの田部井です。
今回は木造ビルの建設についてお話し致します。

当社事務所と同じ銀座8丁目に木造耐火(木造と鉄骨造を組み合わせたハイブリット構造)による地上12階・地下1階建ての商業ビルが建つ予定です。

以前、新築木造住宅、新築マンションの企画、販売に携わった経験があり、木造ビルに対して非常に興味があります。

耐火木造12階建て商業施設は日本初。
設計・施工を竹中工務店、デザイン監修は新国立競技場を手掛けた隈研吾建築都市設計事務所です。
隈研吾氏が外装デザインをかなり練って出した答えは、単なる木の箱ではなく、樹木が重なり合うようなファサード「銀座に森が出現したイメージだ」と言っておられます。

場所は銀座通り(中央通り)に面しており竣工は2021年秋頃です。
日本初の木造ビルが銀座に完成することは話題性がありとても楽しみですね。

木造ビルの建設が可能となった理由は2000年、建築基準法の改正により、木材でも鉄と同じ性能が出せるならビルにおいても木材使用が可能となったからです。
住友林業、三菱地所、三井不動産など大手3社も巨大な木造ビル建設構想を発表しております。

その理由は ①木造ビルは環境に優しく持続可能性に富むこと ②国内産木材を使うことで地方創生や林業の育成が図れること ③木造ビルが与える心理的効果です。(週刊住宅)
鉄筋コンクリート造より軽く高い断熱効果もあるそうです。

すごいですね。今までの常識が変わろうとしています。

2020年10月30日

【ブログNo.41】~不動産業界あれこれ~⑤

ゼントラストの浅田です。前回は、事業収支採算書、いわゆるPLの作り方を書きましたが、今回はもう少し詳しく、商業ビルをモデルに、どのように賃貸面積(床といいます)を埋めていくのか、検討していきたいと思います。

モデルとするのは、東新宿駅直結の再開発です。実はここ、私が新入社員
の時に検討した区画です。新人研修の一環として検討、プレゼンをしました。

まず、土地の建ぺい率、容積率などから、どんな建物が建てられるのかを検討します。基本的には、駅前などの商業地域になればなるほど敷地いっぱいに、高い建物が建てられることになります。ここだと地下2階、地上20階、ワンフロアあたり5,915平米(1,789坪)の建物が建てられます。オフィスだと、1人あたりの使用面積が3~4坪なので、かなり大規模なビルということがわかります。ちなみに、公開空地といって、近隣の方に開放するスペースを整備すれば、その分容積率が緩和される特例があったりします。

 建物のだいたいの形状が決まったら、床をどんな用途で使うのかを検討していきます。よくあるのは低層階に商業施設、高層階はオフィスという形態です。基本的には商業>オフィス>賃貸マンション>ホテルの順に賃料が低くなっていきます。もっとも、この数年の間にもインバウンドが流行ってホテルの賃料が高くなったり、銀座シックスのように全フロア商業施設にしたりと、流行り廃りがあります。ちなみに、ビル全体が華やかになり、結果的に価値を高めるという観点から、1階には賃料が安くても花屋さんに入居してもらったりします。

もう少し具体的に検討すると、例えば、賃貸マンションと一口に言っても、考えなければならないことは山ほどあります。ターゲットはどの層か、間取りはどうか・・。今だったら共有部にコワーキングスペースがあったりしますね。もちろん、共用部を充実させればさせるほど、室内(占有面積といいます)は狭くなり、割高感が出てしまうので、ニーズを的確に判断するバランス感覚が大事です。

ちなみにこの土地は、歌舞伎町が近いこともあり、お金を持っている夜のお店の方が入居することが考えられ、一般の方に訴求するコンセプトが作りづらかったことを覚えています。

長くなってきたので、今回はこのあたりで。また次回、お楽しみに!

2020年10月29日

【ブログNo.40】新型コロナ感染 予防対策

ゼントラストの森田です。今回はゼントラストの感染対策をご紹介します。

ゼントラストは受付入口に「感染防止徹底宣言」のステッカーを
掲げており感染対策を徹底しております。

手洗いやマスク着用はもちろん、スタッフの毎日の検温、
交代勤務により社内の密を避けるといった対策を実施しています。

さらに、デスク、会議室、ミーティングエリア等にアクリル板を設置。

◆体温計と一緒に除菌ジェルを設置して検温前にも除菌

◆安定感のあるアクリル板

事務所入口受付、会議室入口とをはじめ、事務所内各所に消毒液を設置し、
また、毎日定期的に対物除菌(ドアノブ、机、椅子など)も実施しています。

◆おなじみの手指の消毒液

◆毎日の対物除菌に欠かせないお掃除グッズ

そして、最後にご紹介したいのは、こちら↓

お使いになっている方も多いとは思いますが、携帯用のミニ除菌ジェルです。
こちらは、通勤時やデスクワーク、テレワークの際など
いつでも除菌できるようにと弊社社長の計らいでスタッフ全員に配られました。
香りもよく、お肌にやさしいだけでなく、スタッフを守りたいという弊社社長の
愛情が感じられる除菌ジェルです。
私も社長に習い、お客様、お取引先、一緒に働くスタッフの為に
さらに徹底して感染対策を行っていきたいと思います。

以上のように、ゼントラストは新型コロナ感染予防対策を徹底しております!

2020年10月27日

【ブログNo.39】大学キャンパス付近の賃貸物件の需要減について

ゼントラストの田川です。

今回は、ニュースサイトの記事で取り上げられていた
「大学キャンパス付近の賃貸物件の需要減」についてです。

新型コロナウイルスの影響により、サラリーマンはテレワークの導入で、
働き方が大きく見直されました。

一方、学生は、多くの大学では通学をせずに講義を受講できるよう、
学習形態が変化しています。
キャンパス内に教授と生徒の双方が集まらなくとも、
講義が成立するようになりました。

自宅学習が続き、新型コロナ収束後も映像での講義を認める大学が増えてきた場合、大学周辺にある賃貸物件の需要が低下する可能性もあります。

学生向けの物件については、映像講義が今後も進むにつれて
大学付近に住まなくてもよくなるリスクを想定する必要がありそうです。

2020年10月23日

【ブログNo.38】~不動産業界あれこれ~④

ゼントラストの浅田です。前回、デベロッパー業務におけるPLの話をしましたが、少し詳しく書いてみたいと思います。PLとは、事業収支採算書やプロジェクト収支、ともいいます。基本的には売上−原価=利益という、単純な式になります。家計簿だと、収入−支出=貯金となりますね。ケースバイケースですが、貯金ができない、それどころかマイナス収支になると、あまり家計状態がよくないといえます。
さて、これを不動産投資に置き換えると、どのようなものになるでしょうか。例として、3,000万円の古屋付き土地を買い、2,000万円で戸建て住居を建築し、月20万円で賃貸し、1年後に6,000万円で売却できた例を考えてみます。

売上
売却価格     6,000万円
家賃収入      240万円
売上合計     6,240万円

原価
土地価格     3,000万円
造成工事費     100万円
解体費       100万円
測量費       100万円
土壌汚染対策費 100万円
建物価格     2,000万円
設計費       100万円
近隣対策費 10万円
購入時仲介手数料 90万円
売却時仲介手数料  180万円
原価合計 5,780万円

粗利益
460万円 (粗利益率7.3%)

他にも、金利、人件費、不動産取得税、固定資産税・都市計画税、不動産譲渡税などがかかり、それらを引いたものを経常利益といいます。私が所属していたデベロッパーでは、経常利益率が7%以上であることを求められていて、収支を組んで上司のOKが出れば経営陣にプレゼンします。決裁を取るためにたくさん資料を準備しました。残念ながら、検討しているうちに他社に買われてしまったりもします。余談ですが、アパホテルなどは、社長の即断即決が多いらしく、仕込みには強いと評判でした。そうすると、土地を持ち込む側(銀行やコンサル会社)も、「あそこは買ってくれる」と評判になり、優先的によい土地が仕込める好循環になります。
さて、上記項目を精査し、経費を抑え、また資金が寝ないようにしてプロジェクトを回していく、そんな能力がデベロッパーには求められます。
長くなってきたので、続きは次回にします。お楽しみに!