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2021年7月のブログ一覧

ゼントラストの阿部です。

セミの鳴き声も大きくなり暑さをより感じるようになりました。子供たちはもう夏休みですね。だいぶ羨ましいです！

夏の時期は、お部屋探しのオフシーズンと言われます。春先には進学や就職、秋には企業の人事異動や結婚式が増える事によって繁忙期となります。それが落ち着いている夏は引越しをする人が少ないのでお得な物件に出会える可能性があります。

また、夏は引っ越し業者さんにとっても閑散期。繁忙期と比べると夏の引っ越し価格は安く設定されているケースが多いようです。引越し業者さんの余裕がある夏なら、希望のスケジュールを組める可能性が高くなります。日曜の午前中は、人気の時間帯なので繁忙期はなかなか押さえるのが難しいようですが、夏なら希望が叶うかもしれません。引越しに関する初期費用を抑えたい場合も夏の引越しはメリットとなりますね。

ただし、夏の引越しで気を付けたいのは、体調管理です。私も「８月に引越しをした経験あり」ですが、いいお天気すぎてしばらく疲れを引きずりました・・。それぞれの都合があってバタバタと忙しい引越しも、余裕がある時期に考えてみるのもいいかもしれません。

ゼントラストの渡邊です。

私が学生の頃、父が家を建て替えました。
母と結婚する時に、父が実家から借金して建てた木造平屋建ての家は、年月と共にだいぶ傷んでいましたし、手狭にもなっていて庭にプレハブを建てて凌いでいたのです。

新しい家は２階建てがいい！
（父は３階建てが良かったらしい）
自分の部屋が欲しい！
広～いリビングが欲しい！
書庫が欲しい！
システムキッチンがいい！
掘り炬燵が欲しい！

家族みんなから色々な希望が出ました。

住宅メーカーの家に決めましたが、間取りや建材を選ぶことができましたので、休日に家族揃って何度も打ち合わせに行きました。

広～いリビングを希望していたのは父でした。
下図のような間取りを予定していたのですが…

住宅メーカーの担当者より
「構造上、DKとリビングの間の壁に、垂直に壁を立てる必要があります」
と言われてしまいました。
例えばこんな風に。

父は酷く落胆していました。
せっかく広いリビングにしたかったのに、なんでこんな所に壁を作らなければいけないのか、と。
そんなに広～いリビングが良かったのか…と、ちょっと意外に思いましたが、構造上必要ということでしたら仕方ありません。

それでも一番良い形で壁を配置したいと様々に考え、アイデアを出しました。
最終的な壁の位置はこちら↓のとおりです。

中途半端な位置だなと感じられた方もいることでしょう。

実は家具を置くことを想定してこの位置にしたのです。

しっくり収まっていますでしょう！
壁の存在も邪魔にならず（寧ろ壁があって丁度良いくらい）我ながら本当に良い案を思いついたなと自画自賛していました。

床やクロス、建具や設備を選ぶのも楽しかったです。
色や質感が好みのものを選び、組み合わせ、この先過ごすこととなる住空間をうんと居心地の良いものにしたいと、新しい家での生活に思いを馳せていました。

２階の床面積は少なくなってしまうけれど、玄関を吹き抜けにして、２階廊下の手摺をバルコニーの柵のようにしました。
２階中央の部屋は風通しが悪いので（北側に入口ドア、南側に窓があるだけ）、廊下と居室の間の壁に小窓を設けました。
それまで住んでいた家を解体した時はちょっと物寂しかったですが、新しい家が竣工した時の喜びはひとしおでした。
一番喜んでいたのは父だったのでは、と思います。
（ちなみに、冒頭に書いた家族みんなの希望は全て叶いました♪）

今想い返してもワクワクとした楽しい気持ちが沸き起こってきます。
あの時の体験が、衣食住の「住」に関わる現在の仕事に繋がっているのかもしれません。

ゼントラストの樋口雄一です。
７月１日に国税庁が相続税や贈与税の算定基準となる
２０２１年分の『路線価』を発表しました。

全国平均では対前年▲０．５％。
東京では２０１３年以来８年ぶりに下落に転じ、対前年▲１．１％となりました。

不動産にはいろいろな種類の価格が発表されていますが、
路線価を８０％で割り戻すと公示価格（とほぼ同じ水準）となります。

『公示価格』とは、国土交通省が土地売買の取引価格の目安として
発表している価格です。
つまり国土交通省が考える時価といえます。

実際に取引される不動産の価格については、
公示価格に近い金額になることもありますし、上下することもあります。

例えば、人気のある土地であれば買い手の競争原理が働いて公示価格よりも
高い金額で取引されます。

また、マンションやビルなどの高い建物が建つ土地（容積率が大きい土地）
についても、公示価格より高くなる傾向があります。

逆に人気のない土地や、戸建用地など高い建物が建てられない土地は、
公示価格よりも安くなる傾向があります。

このように路線価や公示地価から算出した公的価格が実際の取引価格になるとは
限りませんが、毎年発表される公的な価格という点では自分が保有している
不動産やこれから購入を検討する不動産に対する評価の参考となります。

バブルが崩壊し、不動産の保有から利用に価値観が変わった現代の不動産投資
においては、その不動産が生み出す収益から逆算して不動産価格を算出する
『収益還元法』が主流です。

ただし利回りの設定や賃料の評価など、前提条件の設定の仕方によって
計算結果が変わる収益還元法も万能ではありません。

たとえば、
収益還元法では妥当だと思える不動産価格が公的価格からみると
かなりの割高であった場合、現在の賃料が割高である可能性があります。
つまり現在の賃借人が退去した場合には、今よりも安い賃料でなければ
新しい賃借人に入居してもらうことができなくなり、売却時の
不動産価格が下がるリスクがあります。

収益還元法だけに頼るのではなく、昔ながらの公的価格もあわせて調べて
多角的なアプローチを行うことによって、不動産投資の精度が上がると考えます。