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ゼントラストの樋口雄一です。
当社は２０１５年１０月２日に創立して７周年を迎えました。

これまでお世話になった
お客様、取引先、従業員、従業員と自分の家族、友人や仲間たちに
心から感謝を申し上げます。
ありがとうございます。

７年がんばったなあという思いが半分、
こんなに周りの人たちに恵まれた７年だったのに
まだまだ自分の努力が足りていないなあという気持ちが半分です。

コロナもあり７年の間にいろいろな気持ちや価値観のうつり変わり
がありましたが一貫してこだわっているのは、
ホスピタリティを大切にすること。

横断歩道をゆっくりと歩いている老人。
信号が変わりそうな場面。
積極的に声をかけて支援するのもよいけれど、
もしかしたら一人で歩きたいのかもしれない。
でもいつでも手を差し伸べられるようにそっと後ろから見守る。

電車の席に座っていたら目の前にきて立っている老人。
積極的に声をかけて席を譲るのもよいけれど、もしかしたら
次で降りる、もしくはまだ若いとの自負から立っていたいのかもしれない。
次の駅で降りるふりをして席を立ってみる。

ホスピタリティは答えがないので難しいけれど、
取り扱う金額が大きい不動産のプロとしてのプライドを持ち、
世のため、人のため、時代の変化に合わせて日々模索をしながら
「ゼントラストに任せて良かった」といってもらえるような集団を
目指します。

2022年7月1日より営業時間を下記の通り変更いたします

営業時間

変更前：2022年6月30日まで　平日10:00－17:00

↓

変更後：2022年7月1日より　平日9:30－18:00

ゼントラストの樋口雄一です。

遡ること４年前のブログにゼントラストのマンション投資について
３回ほど投稿したことがありました。

かなり時間があきましたが、４回目の今回は、当社がはじめて
取得した区分マンションについて書いてみたいと思います。

ゼントラストのお客様が不動産を買ったり売ったりするときに
アセットリスクを知らない単なる仲介マンではなく、
私自身が売買の直接当事者としての経験を積んでおけば
オーナーにより良いホスピタリティを提供できるだろうと考え、
会社設立から半年後の２０１６年３月にはじめて区分マンションを購入しました。

当社の第１号投資物件はグランデール八王子です。
この物件はトライアル物件と位置づけ、
多少立地などの条件面で劣っているのは承知の上で
なにより低価格な物件だったことが購入の決め手でした。
この物件を通して必要なノウハウを蓄積し、投資に関する課題を洗い出すことが目的でした。

グランデール八王子は１９８８年に建設され、当時の築年数は２８年でした。
八王子駅から大通りや河川をわたるアプローチで徒歩１２分とやや遠く、
専有面積は１６平方メートルとワンルームの中でもスモールサイズです。

現況は空き室でしたが想定賃料は３万２，０００円を見込み、
表面利回りは１５％と想定しました。
現在の都心物件の表面利回り４％と比べると格段に良い利回りです。
（あくまで表面上の話ですね）

販売価格は２５０万円。
東京エリアでのトライアルとしてはこれ以上ないくらい安価な物件です。

物件を購入してからすぐに部屋のリフォームを行いました。

まず、新しいエアコンを設置。

水回りは全とっかえしたいところでしたが費用対効果を考え
便座やペーパーホルダーの蓋など細部の部品を交換。

リビングは壁と天井のクロスを交換し、床のカーペットを張り替えました。

玄関の床と廊下は、銀座国際ホテルの水回りにも使っていて耐久性のある
クッションフロアという床材にしました。

フルリフォームではないのでところどころに古さは残りますが、
３万円ちょっとの家賃で住むには不足のない空間に仕上がりました。

工事が終わったらすぐにリーシングを実施。
繁忙期ではない６月頃の募集となりましたがほどなくして
部屋を埋めることができました。

２年あまりが経過し、残念ながら賃借人が退去。
２回目の募集ではそれなりの空室期間が生じました。

表面利回りは１５％と良くても、空いていたら意味がありません。
表面だけでなく、実質利回りの大切さを身をもって認識しました。

また、賃料水準が低いと賃料に対する設備投資が割高になります。
そのため、設備投資やその他の出費を節約するバイアスがかかり、
結果として資産の保全が難しくなることも実感しました。

この経験から賃料は最低でも６万円以上の物件に投資するように
なりました。

コロナで世の中がざわつきだした２０２０年２月に売却することを
決め、緊急事態宣言の直前の３月に個人の方に売却をしました。

事業収支的にはあまり貢献しない物件でしたが、第１号物件として
一生忘れない思い出深い物件となりました。

ゼントラストの樋口雄一です。

コロナが流行してから早２年が経過しました。

流行直後の６月に銀座の飲食店を応援しようと
有志ではじめた　＃銀座エール飯　がついに１００００投稿を
達成しました！

＃銀座エール飯とは、銀座の飲食に関する情報をインスタグラムなどに
ハッシュタグをつけて投稿していく企画です。

http://beta.ginza.jp/yell-meshi/　

２年がたった今でも投稿が続いていることに嬉しく思う反面、
まだまだ収束していない現状にはもどかしく感じます。

個人的にはこれまであまりSNSに投稿するタイプではなかったのですが
＃銀座エール飯を投稿するためにインスタをはじめ、
今では日常の一部になりました。

人間関係のない方からのいろいろな角度の投稿はニュートラルかつ新鮮に
入ってきますし、自分の言葉を不特定多数の方にアウトプットするというのは
自己成長の一助になっているのかなとも思います。

不動産に関係のないとりとめのない投稿ばかりですが、
銀座の食べ物のことなどを投稿していますので
機会がありましたら
ユーザーネーム　yuichihiguchi0316　をみたりフォローしてみてください。

最後は宣伝のようになりましたがよろしくお願いします。

ゼントラストの樋口雄一です。

今日はブランズ明石町のご紹介です。
ブランズ明石町は、東急不動産が2017年に開発した分譲マンションです。
お客様から7階のお部屋を売却するご依頼をいただきました。

有楽町線の新富町駅から徒歩6分。
日比谷線の築地駅から徒歩7分。
京葉線の八丁堀駅から徒歩10分。

銀座に事務所のある私はウォーキングで現地へ向かいます。
前面道路が比較的ゆったりとしていて隣接建物とも
競っていないこともあり、洗練された外観が目を引きます。

ダブルオートロックのエントランスを入ると重厚なラウンジ
があります。

エレベータで７階に上がると木調の壁面とカーペットで包まれた
内部廊下が。
外部廊下とちがい室内空間のためエアコンが効いています。

プライバシーに配慮して
アルコーブで少し引きをとった玄関が
ここに住まう方への配慮を感じさせます。

中に入ると高級感あふれる玄関と廊下。
写真ではわかりづらいですが、珍しい鏡面のドアの質感が際立ちます。

リビングと連なる洋室は可変性のある引き戸によって
個室とするも良し、開放して連続性を持たせる良し、
生活シーンに合わせた利用ができます。

主寝室には大容量のクロゼット。
一見すると壁のように茶色く見える部分はすべて収納です。

三面鏡の上端と下端にわざわざ木をあしらうなど細かいところに
質感が感じられます。

ご興味のある方はゼントラストまでお問い合わせください。

ブランズ明石町704号室
東京都中央区明石町7-20
所有権
専有面積57.13㎡（17.28坪）
販売価格8,380万円