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2022年6月29日

営業時間変更のお知らせ

2022年7月1日より営業時間を下記の通り変更いたします

営業時間

変更前:2022年6月30日まで 平日10:00-17:00

変更後:2022年7月1日より 平日9:3018:00

2022年6月10日

ゼントラストのマンション投資4

ゼントラストの樋口雄一です。

遡ること4年前のブログにゼントラストのマンション投資について
3回ほど投稿したことがありました。

かなり時間があきましたが、4回目の今回は、当社がはじめて
取得した区分マンションについて書いてみたいと思います。

ゼントラストのお客様が不動産を買ったり売ったりするときに
アセットリスクを知らない単なる仲介マンではなく、
私自身が売買の直接当事者としての経験を積んでおけば
オーナーにより良いホスピタリティを提供できるだろうと考え、
会社設立から半年後の2016年3月にはじめて区分マンションを購入しました。

当社の第1号投資物件はグランデール八王子です。
この物件はトライアル物件と位置づけ、
多少立地などの条件面で劣っているのは承知の上で
なにより低価格な物件だったことが購入の決め手でした。
この物件を通して必要なノウハウを蓄積し、投資に関する課題を洗い出すことが目的でした。

グランデール八王子は1988年に建設され、当時の築年数は28年でした。
八王子駅から大通りや河川をわたるアプローチで徒歩12分とやや遠く、
専有面積は16平方メートルとワンルームの中でもスモールサイズです。

現況は空き室でしたが想定賃料は3万2,000円を見込み、
表面利回りは15%と想定しました。
現在の都心物件の表面利回り4%と比べると格段に良い利回りです。
(あくまで表面上の話ですね)

販売価格は250万円。
東京エリアでのトライアルとしてはこれ以上ないくらい安価な物件です。

物件を購入してからすぐに部屋のリフォームを行いました。

まず、新しいエアコンを設置。

水回りは全とっかえしたいところでしたが費用対効果を考え
便座やペーパーホルダーの蓋など細部の部品を交換。

リビングは壁と天井のクロスを交換し、床のカーペットを張り替えました。

玄関の床と廊下は、銀座国際ホテルの水回りにも使っていて耐久性のある
クッションフロアという床材にしました。

フルリフォームではないのでところどころに古さは残りますが、
3万円ちょっとの家賃で住むには不足のない空間に仕上がりました。

工事が終わったらすぐにリーシングを実施。
繁忙期ではない6月頃の募集となりましたがほどなくして
部屋を埋めることができました。

2年あまりが経過し、残念ながら賃借人が退去。
2回目の募集ではそれなりの空室期間が生じました。

表面利回りは15%と良くても、空いていたら意味がありません。
表面だけでなく、実質利回りの大切さを身をもって認識しました。

また、賃料水準が低いと賃料に対する設備投資が割高になります。
そのため、設備投資やその他の出費を節約するバイアスがかかり、
結果として資産の保全が難しくなることも実感しました。

この経験から賃料は最低でも6万円以上の物件に投資するように
なりました。

コロナで世の中がざわつきだした2020年2月に売却することを
決め、緊急事態宣言の直前の3月に個人の方に売却をしました。

事業収支的にはあまり貢献しない物件でしたが、第1号物件として
一生忘れない思い出深い物件となりました。

2022年4月13日

#銀座エール飯

ゼントラストの樋口雄一です。

コロナが流行してから早2年が経過しました。

流行直後の6月に銀座の飲食店を応援しようと
有志ではじめた #銀座エール飯 がついに10000投稿を
達成しました!

#銀座エール飯とは、銀座の飲食に関する情報をインスタグラムなどに
ハッシュタグをつけて投稿していく企画です。

http://beta.ginza.jp/yell-meshi/ 

2年がたった今でも投稿が続いていることに嬉しく思う反面、
まだまだ収束していない現状にはもどかしく感じます。

個人的にはこれまであまりSNSに投稿するタイプではなかったのですが
#銀座エール飯を投稿するためにインスタをはじめ、
今では日常の一部になりました。

人間関係のない方からのいろいろな角度の投稿はニュートラルかつ新鮮に
入ってきますし、自分の言葉を不特定多数の方にアウトプットするというのは
自己成長の一助になっているのかなとも思います。

不動産に関係のないとりとめのない投稿ばかりですが、
銀座の食べ物のことなどを投稿していますので
機会がありましたら
ユーザーネーム yuichihiguchi0316 をみたりフォローしてみてください。

最後は宣伝のようになりましたがよろしくお願いします。

2022年2月28日

ブランズ明石町

ゼントラストの樋口雄一です。

今日はブランズ明石町のご紹介です。
ブランズ明石町は、東急不動産が2017年に開発した分譲マンションです。
お客様から7階のお部屋を売却するご依頼をいただきました。

有楽町線の新富町駅から徒歩6分。
日比谷線の築地駅から徒歩7分。
京葉線の八丁堀駅から徒歩10分。

銀座に事務所のある私はウォーキングで現地へ向かいます。
前面道路が比較的ゆったりとしていて隣接建物とも
競っていないこともあり、洗練された外観が目を引きます。

ダブルオートロックのエントランスを入ると重厚なラウンジ
があります。

エレベータで7階に上がると木調の壁面とカーペットで包まれた
内部廊下が。
外部廊下とちがい室内空間のためエアコンが効いています。

プライバシーに配慮して
アルコーブで少し引きをとった玄関が
ここに住まう方への配慮を感じさせます。

中に入ると高級感あふれる玄関と廊下。
写真ではわかりづらいですが、珍しい鏡面のドアの質感が際立ちます。

リビングと連なる洋室は可変性のある引き戸によって
個室とするも良し、開放して連続性を持たせる良し、
生活シーンに合わせた利用ができます。


主寝室には大容量のクロゼット。
一見すると壁のように茶色く見える部分はすべて収納です。

三面鏡の上端と下端にわざわざ木をあしらうなど細かいところに
質感が感じられます。

ご興味のある方はゼントラストまでお問い合わせください。

ブランズ明石町704号室
東京都中央区明石町7-20
所有権
専有面積57.13㎡(17.28坪)
販売価格8,380万円

2022年1月31日

今年の目標は?

ゼントラストの樋口雄一です。

早いもので今日で1月が終わり、明日から2月が始まります。
皆さんは年始に目標を立てていますか?

私は26才のときにいわゆる自己啓発本に刺激を受けて以来、
毎年年始に目標を立てています。

仕事と自分と家族の3つのカテゴリに分け、
体重を66キロに減量する!といった数量的なものから
今年は怒らない!といった精神的なものまで
今年は15の目標を立てました。

1月に達成できたことの一つは、月に60キロ以上を走ることです。

昨年の5月からランニングをはじめて、
はじめて月間100キロを走りました。

早朝ランニングをするために、
朝の5時25分に目覚まし時計をかけていますが
最近はとにかく寒いので二度寝しようかどうしようか
10分ほど布団の中でもじもじしてしまいます。

大体はなんとか起き上がり、家から1.7キロ離れた
駒沢公園まで歩いて向かいます。

6時すぎから走り始めて平日は4キロ、
休みの日には5キロ~10キロを走っています。

この時期の日の出は6時50分頃ですので
走り終わる頃にようやく太陽がでてくる感じです。

走りだせばすぐに体も温まり、
走り終わった後には自己肯定感が味わえて
前向きな気持ちになることができます。

一方、達成できなかった目標は、、週に1回禁酒すること。
仕事が終わり寝る前のひととき、
休みの日に子供たちとすごす時間、
どうしても飲んでしまいます。

取り急ぎ今日から4日間禁酒することにしました。
どこかで表明しないと守れなそうなのでこのブログを借りて宣言します。