最新情報・ブログ　ブログ

ゼントラストの樋口雄一です。

このところ語彙力の低下を感じるようになり、
どうしてなのか思いを巡らせたところ、
本を読まなくなったからだと思いあたりました。

小学生の頃は本を読むことが大好きで、
ズッコケシリーズなど年相応の本だけでなく、
吉川英治の新書太閤記のような大人向けの本まで
あらゆる本を読み漁っていました。

ところがスマホやアイパッドを手にしてからは
ネットで見れる記事や雑誌を流し読みすることが
日課になっていました。

そこで少しづつ晩酌の量を減らし、
子供が寝て一息つく頃に本を読むことにしました。

今年読んだ本です。

◆ 物価とは何か（渡辺努）

◆ 運をつかむ　（永守重信）

◆ 安倍晋三回顧録

◆ 少年と犬 （馳星周）

久しぶりに本を読む楽しさを思い出し、
週末には本屋で大量の本を購入してきました。

いろいろなジャンルの本を読み、語彙力はもとより
知識を深めたり見聞を広めていければと思います。

ゼントラストの樋口雄一です。
久しぶりのブログの更新となりますがおかげさまで元気にやっています。

昨年は９月からグループ会社の全線座の社長も務めることになり
大きな節目の年となりました。
変化に伴い多少の混乱はありましたが、
昨年１２月には全国旅行支援の追い風を受けて
銀座国際ホテルが３０年ぶりの室料売上高を計上するなど
近年にない良い経営環境になりました。

そこでゼントラストでは事業の拡大をすることにしました。

区分ワンルームマンションへの投資を増やします。
毎年４物件のペースで購入して累計２０物件超となりましたが、
２０２３年の仕入れは倍増の８物件を目指します。

賃貸管理を増やします。
これまでは既存のオーナー様のご紹介に限りお受けしてきましたが
２０２３年は新たに５０戸を受託するべく
新しいオーナーとの出会いを求めて営業します。

建物管理も増やします。
２４時間年中無休のホテルを管理しているので
良くも悪くもかなりのクレームトラブルを経験して鍛えられています。
このノウハウをぜひ新しい物件に役立てたいと思っています。

物件情報がありましたら是非ご紹介ください。
よろしくお願い致します。

ゼントラストの樋口雄一です。
当社は２０１５年１０月２日に創立して７周年を迎えました。

これまでお世話になった
お客様、取引先、従業員、従業員と自分の家族、友人や仲間たちに
心から感謝を申し上げます。
ありがとうございます。

７年がんばったなあという思いが半分、
こんなに周りの人たちに恵まれた７年だったのに
まだまだ自分の努力が足りていないなあという気持ちが半分です。

コロナもあり７年の間にいろいろな気持ちや価値観のうつり変わり
がありましたが一貫してこだわっているのは、
ホスピタリティを大切にすること。

横断歩道をゆっくりと歩いている老人。
信号が変わりそうな場面。
積極的に声をかけて支援するのもよいけれど、
もしかしたら一人で歩きたいのかもしれない。
でもいつでも手を差し伸べられるようにそっと後ろから見守る。

電車の席に座っていたら目の前にきて立っている老人。
積極的に声をかけて席を譲るのもよいけれど、もしかしたら
次で降りる、もしくはまだ若いとの自負から立っていたいのかもしれない。
次の駅で降りるふりをして席を立ってみる。

ホスピタリティは答えがないので難しいけれど、
取り扱う金額が大きい不動産のプロとしてのプライドを持ち、
世のため、人のため、時代の変化に合わせて日々模索をしながら
「ゼントラストに任せて良かった」といってもらえるような集団を
目指します。

2022年7月1日より営業時間を下記の通り変更いたします

営業時間

変更前：2022年6月30日まで　平日10:00－17:00

↓

変更後：2022年7月1日より　平日9:30－18:00

ゼントラストの樋口雄一です。

遡ること４年前のブログにゼントラストのマンション投資について
３回ほど投稿したことがありました。

かなり時間があきましたが、４回目の今回は、当社がはじめて
取得した区分マンションについて書いてみたいと思います。

ゼントラストのお客様が不動産を買ったり売ったりするときに
アセットリスクを知らない単なる仲介マンではなく、
私自身が売買の直接当事者としての経験を積んでおけば
オーナーにより良いホスピタリティを提供できるだろうと考え、
会社設立から半年後の２０１６年３月にはじめて区分マンションを購入しました。

当社の第１号投資物件はグランデール八王子です。
この物件はトライアル物件と位置づけ、
多少立地などの条件面で劣っているのは承知の上で
なにより低価格な物件だったことが購入の決め手でした。
この物件を通して必要なノウハウを蓄積し、投資に関する課題を洗い出すことが目的でした。

グランデール八王子は１９８８年に建設され、当時の築年数は２８年でした。
八王子駅から大通りや河川をわたるアプローチで徒歩１２分とやや遠く、
専有面積は１６平方メートルとワンルームの中でもスモールサイズです。

現況は空き室でしたが想定賃料は３万２，０００円を見込み、
表面利回りは１５％と想定しました。
現在の都心物件の表面利回り４％と比べると格段に良い利回りです。
（あくまで表面上の話ですね）

販売価格は２５０万円。
東京エリアでのトライアルとしてはこれ以上ないくらい安価な物件です。

物件を購入してからすぐに部屋のリフォームを行いました。

まず、新しいエアコンを設置。

水回りは全とっかえしたいところでしたが費用対効果を考え
便座やペーパーホルダーの蓋など細部の部品を交換。

リビングは壁と天井のクロスを交換し、床のカーペットを張り替えました。

玄関の床と廊下は、銀座国際ホテルの水回りにも使っていて耐久性のある
クッションフロアという床材にしました。

フルリフォームではないのでところどころに古さは残りますが、
３万円ちょっとの家賃で住むには不足のない空間に仕上がりました。

工事が終わったらすぐにリーシングを実施。
繁忙期ではない６月頃の募集となりましたがほどなくして
部屋を埋めることができました。

２年あまりが経過し、残念ながら賃借人が退去。
２回目の募集ではそれなりの空室期間が生じました。

表面利回りは１５％と良くても、空いていたら意味がありません。
表面だけでなく、実質利回りの大切さを身をもって認識しました。

また、賃料水準が低いと賃料に対する設備投資が割高になります。
そのため、設備投資やその他の出費を節約するバイアスがかかり、
結果として資産の保全が難しくなることも実感しました。

この経験から賃料は最低でも６万円以上の物件に投資するように
なりました。

コロナで世の中がざわつきだした２０２０年２月に売却することを
決め、緊急事態宣言の直前の３月に個人の方に売却をしました。

事業収支的にはあまり貢献しない物件でしたが、第１号物件として
一生忘れない思い出深い物件となりました。