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ゼントラスト二橋です。

コロナウィルスの影響もあり、実施を見送っておりましたが、
当社で管理している渋谷全線座ビルで全館消防訓練を先日行いました。

今回はテナントの東急Reiホテル様の4階客室から火災が発生したという想定で行い、テナント様のご協力のもと、避難誘導等、緊張感のある消防訓練を実施する事ができました。

これから寒くなり空気が乾燥し、1年を通して火災が多い時期である冬が
やってきますので、より一層気を付けていかないといけません。

また、火災は起きない事が一番良いですが、万が一起きてしまったときに
どの様に行動したらいいか日頃から考えていないと適切に動けないと思いますので、私自身も管理している物件、オフィス、自宅等、様々な場所や状況でどう行動するか今一度考えておきたいと思います。

今回は以上です。

ゼントラストの渡邊です。

今年2020年4月、制定以来大きな改正のなかった民法が120年ぶりに改正・施工されました。
賃貸借契約における主な変更点をお知らせします。

●個人の連帯保証人の極度額設定が必須に！
極度額の定めのない個人の根保証契約は無効となります。
賃貸借契約書には極度額を明記する必要があります。
例：「金00,000,000円」「契約時賃料の○○か月分」等

●原状回復・修繕ルールの明確化
使用中に生じた「通常損耗」や「経年変化」については原状回復義務の対象外と定められました。
修繕については、ケースによって貸主・借主それぞれに修繕義務を課しています。

●敷金返還のルールの明確化
賃貸借契約終了後、賃借物が返還された時点で敷金返還債務が生じること、
返還額は未払いの家賃などそれまでの金銭債務の額を差し引いた残額であることが明記されています。

●建物の所有者変更の際のルールの明確化
賃貸物件の譲渡時に新オーナーに家賃を支払うことが明記されています。
また、新オーナーが家賃を受け取るには不動産移転登記を済ませる必要があります。

他にも様々な改正がありました。
当社では改正民法の施行日（2020年4月1日）より新法に対応し、法律に則って業務を行っております。

ゼントラストの正木です。

今回は【建物管理】についてお話を致します。
商業ビル、マンション、戸建て等、皆さまの周りには様々な建物が建っていると思います。
それらの建物は建築設備、給排水設備、電気設備、衛生設備、空調設備、消防設備等の設備が一つになって建てられています。

新築や築浅の場合は上記設備が新しいので大きなトラブルは比較的少ないと思います。

築年数が10年、20年、30年と経過していくと設備の老朽化が進み、
漏水や雨漏り、空調機の機能低下等が起こってまいります。

人間の様に「痛い、痒い、しんどい」と体調の変化を言葉で話して誰かに伝えられれば伝わるのですが、建物は言葉を発しません。
人間と一緒で建物も生きています。
日々の点検を怠ったり、メンテナンスを後回しにすると、
のちに大事故へと繋がる場合があります。

少額で直せる事もあります。
大事故になってからだと、資金が莫大にかかる可能性もあります。
体が資本の様に建物も躯体や設備が資本です。

ちょっとでも気になる場合（異変や異音等）は放置をせず、お気軽に弊社へお問い合わせください。

少しでも皆様のお役に立てればと思っております。

今回は以上になります。

ゼントラストの田部井です。
今回は木造ビルの建設についてお話し致します。

当社事務所と同じ銀座8丁目に木造耐火（木造と鉄骨造を組み合わせたハイブリット構造）による地上12階・地下1階建ての商業ビルが建つ予定です。

以前、新築木造住宅、新築マンションの企画、販売に携わった経験があり、木造ビルに対して非常に興味があります。

耐火木造12階建て商業施設は日本初。
設計・施工を竹中工務店、デザイン監修は新国立競技場を手掛けた隈研吾建築都市設計事務所です。
隈研吾氏が外装デザインをかなり練って出した答えは、単なる木の箱ではなく、樹木が重なり合うようなファサード「銀座に森が出現したイメージだ」と言っておられます。

場所は銀座通り（中央通り）に面しており竣工は2021年秋頃です。
日本初の木造ビルが銀座に完成することは話題性がありとても楽しみですね。

木造ビルの建設が可能となった理由は2000年、建築基準法の改正により、木材でも鉄と同じ性能が出せるならビルにおいても木材使用が可能となったからです。
住友林業、三菱地所、三井不動産など大手3社も巨大な木造ビル建設構想を発表しております。

その理由は　①木造ビルは環境に優しく持続可能性に富むこと　②国内産木材を使うことで地方創生や林業の育成が図れること　③木造ビルが与える心理的効果です。（週刊住宅）
鉄筋コンクリート造より軽く高い断熱効果もあるそうです。

すごいですね。今までの常識が変わろうとしています。

ゼントラストの浅田です。前回は、事業収支採算書、いわゆるPLの作り方を書きましたが、今回はもう少し詳しく、商業ビルをモデルに、どのように賃貸面積（床といいます）を埋めていくのか、検討していきたいと思います。

モデルとするのは、東新宿駅直結の再開発です。実はここ、私が新入社員
の時に検討した区画です。新人研修の一環として検討、プレゼンをしました。

まず、土地の建ぺい率、容積率などから、どんな建物が建てられるのかを検討します。基本的には、駅前などの商業地域になればなるほど敷地いっぱいに、高い建物が建てられることになります。ここだと地下2階、地上20階、ワンフロアあたり5,915平米（1,789坪）の建物が建てられます。オフィスだと、1人あたりの使用面積が3~4坪なので、かなり大規模なビルということがわかります。ちなみに、公開空地といって、近隣の方に開放するスペースを整備すれば、その分容積率が緩和される特例があったりします。

　建物のだいたいの形状が決まったら、床をどんな用途で使うのかを検討していきます。よくあるのは低層階に商業施設、高層階はオフィスという形態です。基本的には商業＞オフィス＞賃貸マンション＞ホテルの順に賃料が低くなっていきます。もっとも、この数年の間にもインバウンドが流行ってホテルの賃料が高くなったり、銀座シックスのように全フロア商業施設にしたりと、流行り廃りがあります。ちなみに、ビル全体が華やかになり、結果的に価値を高めるという観点から、１階には賃料が安くても花屋さんに入居してもらったりします。

もう少し具体的に検討すると、例えば、賃貸マンションと一口に言っても、考えなければならないことは山ほどあります。ターゲットはどの層か、間取りはどうか・・。今だったら共有部にコワーキングスペースがあったりしますね。もちろん、共用部を充実させればさせるほど、室内（占有面積といいます）は狭くなり、割高感が出てしまうので、ニーズを的確に判断するバランス感覚が大事です。

ちなみにこの土地は、歌舞伎町が近いこともあり、お金を持っている夜のお店の方が入居することが考えられ、一般の方に訴求するコンセプトが作りづらかったことを覚えています。

長くなってきたので、今回はこのあたりで。また次回、お楽しみに！