最新情報・ブログ　ブログ

 

ゼントラストの樋口雄一です。

東急不動産で新築マンションの計画をしていた頃、植栽が建物や空間に与える

良い影響やその費用対効果の高さを学び、今でもできるだけ緑を身近に感じたい

と思っています。

ゼントラストのコーポレートカラーも緑を基調にしています。

 

ゼントラストの事務所についても、緑で囲まれた空間にしたいと思っていました。

ところが、いざ植栽を購入するとなりますと日頃のメンテが大変です。

メンテ付のリースの場合は、リース料が高額になってしまい、なかなか思うように

いきませんでした。

 

そこで、銀座国際ホテルや銀座パンドラでお世話になっていた国土緑化の方に

相談をしたところ、机のパーテーションに引っ掛けるタイプの植栽を紹介

してもらいました。

 

１コあたり月額800円。

鉢の色を選ぶことができ、好きな樹種を選べるので季節に合わせて

変えています。

日々の水やりは不要で、月に１回、メンテにきてくれています。

置き型に比べるとサイズが小ぶりですが、金額は高くありません。

何よりも仕事している席のすぐ目の前にあるところが気に入っています。

近くに植栽があると気持ちが落ち着き、仕事にも良い効果があるように思います。

みなさんも身近に緑を置いてみてはいかがでしょうか。

ゼントラストの樋口雄一です。

２月４日付の日本経済新聞に新築マンションの資産性に関する記事が出ていました。

東京都品川区の東急目黒線・武蔵小山駅から徒歩１分の「パークシティ武蔵小山ザ　タワー」（２０２０年１月完成予定）は、平均坪単価が約４７０万円。昨年１１月の販売開始以降、地権者住戸を除く全４９１戸の５割が契約済とのことです。

不動産の価格の話をするときには、この「平均坪単価」をよく使います。平均坪単価は、その物件が割高なのか、それとも割安なのかを把握するときに便利な指標です。

１メートル×１メートルが１平方メートル。平方メートルに０．３０２５を掛けると１坪になります。例えば、２０㎡の物件は、２０㎡×０．３０２５＝６．０５坪となります。

私がデベロッパー時代にマンション開発をしていた頃の経験では、狭さを感じずに綺麗なプランニングができる大きさの目安としては、１ＬＤＫを作るのに４５㎡が必要です。同じように２ＬＤＫは５５㎡、３ＬＤＫは７５㎡、４ＬＤＫですと８５㎡の面積が必要です。

武蔵小山のタワー物件にあてはめてみると、４５㎡の１ＬＤＫを買おうとすると、１３．６１坪となり、これに平均坪単価４７０万円を掛けるとなんと６，４００万円となります。２ＬＤＫで試算すると７，８００万円、３ＬＤＫに換算すると１億６００万円、４ＬＤＫの場合は１億２，０００万円となります。

参考までに、私は武蔵小山の隣の駅から徒歩８分の借地権のマンションに住んでいます。東日本大震災の発生した２０１１年に新築マンションとして購入したときの部屋の坪単価は２５０万円でした。５，５００万円の３ＬＤＫでしたので、先ほどの武蔵小山のタワー物件と比べると大体２倍の開きがあることがわかります。

駅近物件は、利便性が高く、需要も多いので不動産の価値が高いのはその通りだと思いますが、『将来にわたって髙い資産性が維持されるのか？』ということについては、周辺の市場調査によって単価動向を調べたり、その時々の購入するタイミングが重要だと思います。

自分が住む家を購入するときの判断基準は、親が近くに住んでいたり、思い入れのある土地であったり、子供の学区の都合であったりと、必ずしも資産性だけで物件を選ぶわけにはいかないと思います。

一方で、将来の財産形成や相続対策のために、マンションへ投資をするといった場合には、資産性の維持の観点から駅近ではない物件も検討対象に入れてみてはいかがでしょうか。

駅前のタワー物件の場合は、価格が非常に高いということもあって、近傍からの住み替えにとどまらず広いエリアから富裕層の方々がたくさん転入してきます。

逆に、例えば駅近に定義される徒歩３分の非タワーマンションと、駅近ではない徒歩６分の物件に住む賃借人の方には、属性の違いはあまりありません。徒歩分数でみると２倍の違いがありますが、空室リスクにはさほどの違いはないと考えます。

もし徒歩３分の物件の方が駅近物件のために売買価格が高く、利回りも相対的に低い場合、徒歩６分の物件の方が利回りが高いことに加えて、将来の値下がり幅も小さくて済む可能性もあります。

バス便などの駅遠物件までいってしまうと空室時に賃借人がなかなか決まらないなどのリーシングのリスクがでてきてしまいますが、割高な駅近でもハイリスクな駅遠でもない「駅からほどほどのところにある物件」に投資の妙味があるかもしれません。

 

 

 

 

ゼントラストの樋口雄一です。

先日総務省が発表した２０１７年の人口移動報告によると、東京圏は２２年連続で転入超過となったことがわかりました。

４７の都道府県の内、４０もの道府県が転出超過となり、転入超過となったのはわずかに７都府県です。

７つの内、東京・千葉・埼玉・神奈川の東京圏がＴＯＰ４を占めています。

人口移動報告には外国人が含まれていないため、インバウンドなどの増加もあるので、

東京圏の人口密度はさらに高まっていると考えられます。

東京圏の中でも２３区の様子はどうでしょうか。

ＴＯＰ１０の顔ぶれをみると、東西南北を問わずに人口が増えているようです。

ゼントラストの事務所もある中央区は、実に５５年ぶりに人口が１５万人を超えたようです。

そして、転入者の半分は都内の他の区から移ってきています。

最近は、共働き世帯が増えていたり、働き方改革による生産性の向上といった言葉をよく聞きますが、

通勤時間の短い便利な場所に人気が出ているのかもしれませんね。

マンション投資を行う上でも、このような人の流れを理解しておくのは有意義なことだと思います。

ゼントラストの二橋です。

先月、銀座地区の震災訓練に参加しましたので、
その事について記載致します。

毎年、８月の最終金曜日の朝９時より銀座地区震災訓練は
実施されています。

今年で３６回目の開催ということで長い歴史のある訓練です。

昨年は都合がつかず、不参加でしたが、
今年は勉強をと思い、参加させて頂きました。

現地に行って、まず、目についたのが人の多さです。

銀座中央通りで行われるのですが、ヘルメットや腕章をつけた
数多くの参加者様がいらっしゃいました。
毎年４０００人近い人が参加されているとの事で、
銀座地区の防災の意識の高さを感じました。

今年は、火元として４月に開業した「ＧＩＮＺＡ　ＳＩＸ」さんで行われ、
報道関係者様も多数いらっしゃる中の震災訓練でした。

訓練内容の一環として、消防署の方々から、災害時の対応として、
消火器の使い方をはじめとして、三角巾の使い方や、
災害時の伝言板ダイヤル等、様々な事をご指導頂きました。

その後、最後は防災拠点となっている泰明小学校まで避難し
解散となるのですが、
炊きだしや煙ハウスの設置等、実際に体験できるコーナーも
数多く設置されておりました。

今年、初めて参加させて頂いて、
改めて、防災という観点を常に意識しながら、
これからも仕事に務めて参りたいと感じました。

弊社としましても、別視点となりますが、
今月発行のニュースレターにて、
火災リスクに備える消防点検に注目しました。

最後になりましたが、震災訓練に携わった、
消防署、消防団、警察署、関係者の皆様、有難うございました。

ゼントラストの樋口雄一です。

今日は、スタッフが１人、オメデタということで退社しました。

理由は喜ばしいことですが、

ゼントラストの立ち上げの頃からがんばってくれていたこともあり、

いつも事務所で一緒に働いていた仲間がいなくなる

ということは、やはりとても寂しい気持ちになります。

 

スタッフが事務所で働く当たり前の光景は、

実は貴重なことであり、改めて、

仲間に対する感謝と思いやりの気持ちを持たなければならないと

感じました。

ホワイトボードに書いている

『ＯＮＥ　ＦＯＲ　ＡＬＬ、ＡＬＬ　ＦＯＲ　ＯＮＥ』

従業員にもお客様にも感謝と思いやりの気持ちを忘れずに。