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ゼントラストの樋口雄一です。

ゼントラストはおかげさまで第３期を無事に終えることができました。

お世話になったお客様や関係者の皆様に御礼を申し上げます。

今週から第４期がスタートしました。

不動産の仕事に情熱を持ち、ホスピタリティを意識した仕事をしていきたいと

思います。

これからも宜しくお願い申し上げます。

ゼントラストの樋口雄一です。

２月４日付の日本経済新聞に新築マンションの資産性に関する記事が出ていました。

東京都品川区の東急目黒線・武蔵小山駅から徒歩１分の「パークシティ武蔵小山ザ　タワー」（２０２０年１月完成予定）は、平均坪単価が約４７０万円。昨年１１月の販売開始以降、地権者住戸を除く全４９１戸の５割が契約済とのことです。

不動産の価格の話をするときには、この「平均坪単価」をよく使います。平均坪単価は、その物件が割高なのか、それとも割安なのかを把握するときに便利な指標です。

１メートル×１メートルが１平方メートル。平方メートルに０．３０２５を掛けると１坪になります。例えば、２０㎡の物件は、２０㎡×０．３０２５＝６．０５坪となります。

私がデベロッパー時代にマンション開発をしていた頃の経験では、狭さを感じずに綺麗なプランニングができる大きさの目安としては、１ＬＤＫを作るのに４５㎡が必要です。同じように２ＬＤＫは５５㎡、３ＬＤＫは７５㎡、４ＬＤＫですと８５㎡の面積が必要です。

武蔵小山のタワー物件にあてはめてみると、４５㎡の１ＬＤＫを買おうとすると、１３．６１坪となり、これに平均坪単価４７０万円を掛けるとなんと６，４００万円となります。２ＬＤＫで試算すると７，８００万円、３ＬＤＫに換算すると１億６００万円、４ＬＤＫの場合は１億２，０００万円となります。

参考までに、私は武蔵小山の隣の駅から徒歩８分の借地権のマンションに住んでいます。東日本大震災の発生した２０１１年に新築マンションとして購入したときの部屋の坪単価は２５０万円でした。５，５００万円の３ＬＤＫでしたので、先ほどの武蔵小山のタワー物件と比べると大体２倍の開きがあることがわかります。

駅近物件は、利便性が高く、需要も多いので不動産の価値が高いのはその通りだと思いますが、『将来にわたって髙い資産性が維持されるのか？』ということについては、周辺の市場調査によって単価動向を調べたり、その時々の購入するタイミングが重要だと思います。

自分が住む家を購入するときの判断基準は、親が近くに住んでいたり、思い入れのある土地であったり、子供の学区の都合であったりと、必ずしも資産性だけで物件を選ぶわけにはいかないと思います。

一方で、将来の財産形成や相続対策のために、マンションへ投資をするといった場合には、資産性の維持の観点から駅近ではない物件も検討対象に入れてみてはいかがでしょうか。

駅前のタワー物件の場合は、価格が非常に高いということもあって、近傍からの住み替えにとどまらず広いエリアから富裕層の方々がたくさん転入してきます。

逆に、例えば駅近に定義される徒歩３分の非タワーマンションと、駅近ではない徒歩６分の物件に住む賃借人の方には、属性の違いはあまりありません。徒歩分数でみると２倍の違いがありますが、空室リスクにはさほどの違いはないと考えます。

もし徒歩３分の物件の方が駅近物件のために売買価格が高く、利回りも相対的に低い場合、徒歩６分の物件の方が利回りが高いことに加えて、将来の値下がり幅も小さくて済む可能性もあります。

バス便などの駅遠物件までいってしまうと空室時に賃借人がなかなか決まらないなどのリーシングのリスクがでてきてしまいますが、割高な駅近でもハイリスクな駅遠でもない「駅からほどほどのところにある物件」に投資の妙味があるかもしれません。

 

 

 

 

ゼントラストの樋口雄一です。

先日総務省が発表した２０１７年の人口移動報告によると、東京圏は２２年連続で転入超過となったことがわかりました。

４７の都道府県の内、４０もの道府県が転出超過となり、転入超過となったのはわずかに７都府県です。

７つの内、東京・千葉・埼玉・神奈川の東京圏がＴＯＰ４を占めています。

人口移動報告には外国人が含まれていないため、インバウンドなどの増加もあるので、

東京圏の人口密度はさらに高まっていると考えられます。

東京圏の中でも２３区の様子はどうでしょうか。

ＴＯＰ１０の顔ぶれをみると、東西南北を問わずに人口が増えているようです。

ゼントラストの事務所もある中央区は、実に５５年ぶりに人口が１５万人を超えたようです。

そして、転入者の半分は都内の他の区から移ってきています。

最近は、共働き世帯が増えていたり、働き方改革による生産性の向上といった言葉をよく聞きますが、

通勤時間の短い便利な場所に人気が出ているのかもしれませんね。

マンション投資を行う上でも、このような人の流れを理解しておくのは有意義なことだと思います。

平素は格別のお引き立てを賜り、厚く御礼申し上げます。

年末年始につきましては、誠に勝手ではございますが、
以下の通り休業させて頂きます。

ご迷惑をお掛け致しますが、ご理解賜りますよう宜しく御願い申し上げます。

【年末年始の営業予定について】
２０１７年１２月２８日（木）　　　　　　　    ：１８時まで営業
２０１７年１２月２９日（金）～１月４日（木） ：休業
２０１８年　１月　５日（金）　　　　　　       ：１０時より営業

【入居者様向け緊急連絡先について】
年末年始休業中の緊急トラブルにつきましては、
下記電話番号にお電話下さいますよう御願い致します。

夜間・休日連絡センター
０３－３９８８－５５５４

尚、休業中もメールフォームのお問い合わせを受け付けております。
休業中に頂いたお問い合わせへの回答は、通常営業日より順次対応
致しますので、予めご了承ください。

ゼントラストの樋口雄一です。

今日はパークコート千代田富士見ザ　タワー606号室のご紹介です。

最寄の飯田橋駅は、６線が通る極めて利便性の高いターミナル駅です。

有楽町線・東西線・南北線・大江戸線・総武線・中央線・・・

都内で一番便利な駅かもしれません。

2014年に三井不動産がオフィス棟と住宅棟を開発しました。

飯田橋駅から歩いていくとすぐにオフィス棟があります。

スーパー、薬局、コンビニ、郵便局、フィットネスジム、レストランと

普段の生活に必要なアイテムはだいたい揃っています。

 

住宅棟は500戸を超える大規模タワー。

上を見上げると首が痛くなります。

 

中に入ると賑やかな商業地から一変して

厳かな雰囲気の共用空間が広がります。

 

 

高級な大規模物件だけに贅沢な共用スペースです。

ライブラリーもありますね。

 

フィットネスコーナーもあるので、わざわざオフィス棟のジムに

行く必要もないかもしれません。

 

住戸階のエレベータ乗降スペース。

ホテルライクな内廊下、というより作りこみはホテルを超えている感があります。

 

 

照度を落とした内部廊下を歩いていくと、

606号室があります。

引きをとったアルコーブ付きの玄関扉を開けると・・

 

築浅だけに建具や設備も非常にきれいなお部屋です。

 

 

専有面積は、４２．４１㎡。

リビングと洋室の扉は、引き戸となっているので間取りに可変性があります。

水回りも申し分がありません。

 

 

 

 

主開口部の前面は抜けのある開放的な眺望が広がります。

42.51㎡（12.85坪）、月額賃料は257,000円（管理費込）です。

数ある高級なタワー物件の中でも、よい物件だと思います。

目の保養になりました。

 

お問い合わせは、ゼントラストまでお願い致します。