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ゼントラストの樋口雄一です。

遡ること４年前のブログにゼントラストのマンション投資について
３回ほど投稿したことがありました。

かなり時間があきましたが、４回目の今回は、当社がはじめて
取得した区分マンションについて書いてみたいと思います。

ゼントラストのお客様が不動産を買ったり売ったりするときに
アセットリスクを知らない単なる仲介マンではなく、
私自身が売買の直接当事者としての経験を積んでおけば
オーナーにより良いホスピタリティを提供できるだろうと考え、
会社設立から半年後の２０１６年３月にはじめて区分マンションを購入しました。

当社の第１号投資物件はグランデール八王子です。
この物件はトライアル物件と位置づけ、
多少立地などの条件面で劣っているのは承知の上で
なにより低価格な物件だったことが購入の決め手でした。
この物件を通して必要なノウハウを蓄積し、投資に関する課題を洗い出すことが目的でした。

グランデール八王子は１９８８年に建設され、当時の築年数は２８年でした。
八王子駅から大通りや河川をわたるアプローチで徒歩１２分とやや遠く、
専有面積は１６平方メートルとワンルームの中でもスモールサイズです。

現況は空き室でしたが想定賃料は３万２，０００円を見込み、
表面利回りは１５％と想定しました。
現在の都心物件の表面利回り４％と比べると格段に良い利回りです。
（あくまで表面上の話ですね）

販売価格は２５０万円。
東京エリアでのトライアルとしてはこれ以上ないくらい安価な物件です。

物件を購入してからすぐに部屋のリフォームを行いました。

まず、新しいエアコンを設置。

水回りは全とっかえしたいところでしたが費用対効果を考え
便座やペーパーホルダーの蓋など細部の部品を交換。

リビングは壁と天井のクロスを交換し、床のカーペットを張り替えました。

玄関の床と廊下は、銀座国際ホテルの水回りにも使っていて耐久性のある
クッションフロアという床材にしました。

フルリフォームではないのでところどころに古さは残りますが、
３万円ちょっとの家賃で住むには不足のない空間に仕上がりました。

工事が終わったらすぐにリーシングを実施。
繁忙期ではない６月頃の募集となりましたがほどなくして
部屋を埋めることができました。

２年あまりが経過し、残念ながら賃借人が退去。
２回目の募集ではそれなりの空室期間が生じました。

表面利回りは１５％と良くても、空いていたら意味がありません。
表面だけでなく、実質利回りの大切さを身をもって認識しました。

また、賃料水準が低いと賃料に対する設備投資が割高になります。
そのため、設備投資やその他の出費を節約するバイアスがかかり、
結果として資産の保全が難しくなることも実感しました。

この経験から賃料は最低でも６万円以上の物件に投資するように
なりました。

コロナで世の中がざわつきだした２０２０年２月に売却することを
決め、緊急事態宣言の直前の３月に個人の方に売却をしました。

事業収支的にはあまり貢献しない物件でしたが、第１号物件として
一生忘れない思い出深い物件となりました。