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ゼントラストの浅田です。さて、前回は、賃貸仲介の記事を書きましたが、これは投資する（お金をかける）ものではないため、デベロッパーというより、仲介会社の仕事になります。仲介は不動産のいろいろなことを調査するので、不動産屋としての基礎力を上げるのにちょうどいい、そんな風に人事部としては考え、仲介グループに配属されたようです。そんな私が、2年目の秋を迎え、いよいよ投資案件のプロジェクトに加わることになります。もっとも、都心のマンションやオフィスビルといった、キラキラしている案件とはまた違うものでしたが・・。

場所は仙台市から東に１５キロほどに位置する、港湾地域です。倉庫や工場が立ち並び、一般人はまず立ち入ることのないエリアで、東京でいえば、晴海や羽田の工場地帯みたいなものでしょうか。そこに、関連会社の土地がありました。その土地を会社として買取り、転売するというスキームです。ただ、10,000坪（約33,000平米）を超える広大な土地（調べてみると、東京ドームほぼ１つ分でした）なので、１社だけに売却するのは現実的ではありません。そこで、我々は、敷地内に道路を通すことで、分割しての売却を可能にするスキームを考えました。土地は、道路に接していなければ、建物を建てることができず（接道要件といいます）、価値がなくなります。だから土地売買において道路付けというのは非常に大事な概念で、基本的には広い道路に面していればいるほど、土地の価値は高まります。そこで、この土地では、もともとあった土地の南側の接道に加え、土地の西側にも道路を通すことで、敷地をバラ売りすることを可能にしたのです。おおまかにいえば、敷地の10%を道路としてお金をかけて整備することで、残りの90％の土地を分割して売却することが可能になりました。お金の流れで言えば、４０億で土地を仕入れ、３億で道路を通し、トータル５０億円で売って、７億円の利益を得る、そんなイメージです。その収支（事業収支採算書、PLといいます）を組むことがなかなか難しいのですが、またそれは次回にしましょう。ちなみに、道路は市に寄付することで、維持管理の費用は無くなりました。

東北にはトヨタの大きな工場があったりして、その関連会社への売却を考えていたのですが、折しも時はリーマンショックや超円高の時代で、景気は最悪でした。さらに、世界地図をよくみればわかるのですが、東北地方は船便における北米向け輸出の拠点になるエリアです。相対的にアジア（九州地方）やロシア（北陸地方）よりも大きな影響を受けてしまい、売却には苦戦しました。そうこうしているうちに東日本大震災が起こり、私はプロジェクトを離れることになるのですが、はじめてどっぷり浸かった投資案件として、思い出深いものになりました。いま思い返してみると、スケールの大きい話ですね。こんな案件を入社２〜３年の若手が任せてもらえるので、デベロッパーは就職先としても面白い業界だと思います。

今回も読んでくださり、ありがとうございました。