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ゼントラストの浅田です。前回は、事業収支採算書、いわゆるPLの作り方を書きましたが、今回はもう少し詳しく、商業ビルをモデルに、どのように賃貸面積（床といいます）を埋めていくのか、検討していきたいと思います。

モデルとするのは、東新宿駅直結の再開発です。実はここ、私が新入社員
の時に検討した区画です。新人研修の一環として検討、プレゼンをしました。

まず、土地の建ぺい率、容積率などから、どんな建物が建てられるのかを検討します。基本的には、駅前などの商業地域になればなるほど敷地いっぱいに、高い建物が建てられることになります。ここだと地下2階、地上20階、ワンフロアあたり5,915平米（1,789坪）の建物が建てられます。オフィスだと、1人あたりの使用面積が3~4坪なので、かなり大規模なビルということがわかります。ちなみに、公開空地といって、近隣の方に開放するスペースを整備すれば、その分容積率が緩和される特例があったりします。

　建物のだいたいの形状が決まったら、床をどんな用途で使うのかを検討していきます。よくあるのは低層階に商業施設、高層階はオフィスという形態です。基本的には商業＞オフィス＞賃貸マンション＞ホテルの順に賃料が低くなっていきます。もっとも、この数年の間にもインバウンドが流行ってホテルの賃料が高くなったり、銀座シックスのように全フロア商業施設にしたりと、流行り廃りがあります。ちなみに、ビル全体が華やかになり、結果的に価値を高めるという観点から、１階には賃料が安くても花屋さんに入居してもらったりします。

もう少し具体的に検討すると、例えば、賃貸マンションと一口に言っても、考えなければならないことは山ほどあります。ターゲットはどの層か、間取りはどうか・・。今だったら共有部にコワーキングスペースがあったりしますね。もちろん、共用部を充実させればさせるほど、室内（占有面積といいます）は狭くなり、割高感が出てしまうので、ニーズを的確に判断するバランス感覚が大事です。

ちなみにこの土地は、歌舞伎町が近いこともあり、お金を持っている夜のお店の方が入居することが考えられ、一般の方に訴求するコンセプトが作りづらかったことを覚えています。

長くなってきたので、今回はこのあたりで。また次回、お楽しみに！