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ゼントラストの樋口雄一です。

 

これから不動産投資を始める方にご参考になればと思い、

当社の不動産投資の考え方をお伝えしていきたいと思います。

 

今回は、空室の物件と賃借人付の物件（オーナーチェンジ）では

どちらが良いかということについて書きたいと思います。

 

それぞれ長所と短所があるわけですが、

空室物件は何と言っても自分で室内を直接確認できることが長所です。

興味のある物件の担当者に連絡を入れれば、担当者立会いの下で

室内に入ることができます。

写真ではわからない雰囲気、建具のがたつき、設備の老朽化具合など

を肌で感じることができます。

さらには室内に入るまでの共用廊下やエレベータなどの管理状況も

知ることができます。

 

ただ、空き物件の場合は、購入した直後から空室損失が発生

しますので、すぐに必要な箇所のリフォームをした上で、賃借人

の新規募集を行うことになります。

物件にもよりますが、例えば都内の築１５年が経過し、

大きなリフォームが必要のないワンルーム物件の場合、

物件購入後、募集の手配をして賃借人が入居するまでに

2ヶ月程度は空室損失を見込んでいた方がよいと思います。

 

一方で、

オーナーチェンジ物件の長所は、購入したその日から賃料収入が

入ってくることです。

賃貸借契約の残存期間があることを確認しておけば、

中途解約リスクはあるものの、購入してすぐに退去する

リスクはかなり軽減できます。

 

オーナーチェンジの不安は、室内を直接確認できない事と

自分が選んでいない賃借人が入居していることです。

まず共用部については、建物外観や郵便受けなどを見て共用部の

管理状況を確認します。

室内については、

①新築分譲時の販売パンフレット

②室内の写真（仲介会社より入手したり、他の部屋の賃貸募集チラシ

から推測します）

③賃借人の属性を確認する

（本人確認書類、入居申込書、賃貸借契約書など）

④保証会社の有無を確認する

⑤家賃の滞納歴、トラブルやクレームの有無

⑥修繕履歴　　などを確認していきます。

 

私は、

オーナーチェンジの場合、直接室内を確認できない分、

求めている情報が入手できない物件は無理をせずに

購入を見送るようにしています。

 

ただ、流通している投資物件は、空室物件よりも

オーナーチェンジの方が多いのが現状です。

室内が確認できないという理由だけで、オーナーチェンジ

を忌避すると機会損失が生じます。

立地や経済条件が適切で室内の情報もしっかり

とれるようであれば、オーナーチェンジの物件も

投資対象に入れることをおすすめいたします。

 

最後に、保有物件を売却するときはどうでしょうか。

これは、迷わず「オーナーチェンジ物件として売却する」

のがよいと考えます。

 

区分マンションは所有しているだけで、少なくとも

①固定資産税・都市計画税

②建物管理費

③建物修繕積立金　が発生してます。

空室物件として売りに出して、なかなか成約に至らないと

必ず焦りが生じます。

空室のままの状態にしておくと、トイレの水が古くなったり

キッチンの排水溝の水が干上がり異臭が発生したりしますし、

建物設備が傷んできます。

 

賃料収入を受け取りながら売却活動を続けていけば、

売れ残っている間も、損益分岐点が下がっていきますので

売り急がずにすみます。

 

売り急ぐことは値下げと同義ですので、できるだけ適切な

価格で売却するためにも、オーナーチェンジ物件として

余裕を持った売却活動を展開することが得策です。