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最新情報・ブログ

2018年6月21日

ゼントラストの投資2 ~空室物件とオーナーチェンジ~

ゼントラストの樋口雄一です。

 

これから不動産投資を始める方にご参考になればと思い、

当社の不動産投資の考え方をお伝えしていきたいと思います。

 

今回は、空室の物件と賃借人付の物件(オーナーチェンジ)では

どちらが良いかということについて書きたいと思います。

 

それぞれ長所と短所があるわけですが、

空室物件は何と言っても自分で室内を直接確認できることが長所です。

興味のある物件の担当者に連絡を入れれば、担当者立会いの下で

室内に入ることができます。

写真ではわからない雰囲気、建具のがたつき、設備の老朽化具合など

を肌で感じることができます。

さらには室内に入るまでの共用廊下やエレベータなどの管理状況

知ることができます。

 

ただ、空き物件の場合は、購入した直後から空室損失が発生

しますので、すぐに必要な箇所のリフォームをした上で、賃借人

の新規募集を行うことになります。

物件にもよりますが、例えば都内の築15年が経過し、

大きなリフォームが必要のないワンルーム物件の場合、

物件購入後、募集の手配をして賃借人が入居するまでに

2ヶ月程度は空室損失を見込んでいた方がよいと思います。

 

一方で、

オーナーチェンジ物件の長所は、購入したその日から賃料収入が

入ってくることです。

賃貸借契約の残存期間があることを確認しておけば、

中途解約リスクはあるものの、購入してすぐに退去する

リスクはかなり軽減できます。

 

オーナーチェンジの不安は、室内を直接確認できない事と

自分が選んでいない賃借人が入居していることです。

まず共用部については、建物外観や郵便受けなどを見て共用部の

管理状況を確認します。

室内については、

①新築分譲時の販売パンフレット

②室内の写真(仲介会社より入手したり、他の部屋の賃貸募集チラシ

から推測します)

③賃借人の属性を確認する

(本人確認書類、入居申込書、賃貸借契約書など)

④保証会社の有無を確認する

⑤家賃の滞納歴、トラブルやクレームの有無

⑥修繕履歴  などを確認していきます。

 

私は、

オーナーチェンジの場合、直接室内を確認できない分、

求めている情報が入手できない物件は無理をせずに

購入を見送るようにしています。

 

ただ、流通している投資物件は、空室物件よりも

オーナーチェンジの方が多いのが現状です。

室内が確認できないという理由だけで、オーナーチェンジ

を忌避すると機会損失が生じます。

立地や経済条件が適切で室内の情報もしっかり

とれるようであれば、オーナーチェンジの物件も

投資対象に入れることをおすすめいたします。

 

最後に、保有物件を売却するときはどうでしょうか。

これは、迷わず「オーナーチェンジ物件として売却する

のがよいと考えます。

 

区分マンションは所有しているだけで、少なくとも

①固定資産税・都市計画税

②建物管理費

③建物修繕積立金 が発生してます。

空室物件として売りに出して、なかなか成約に至らないと

必ず焦りが生じます。

空室のままの状態にしておくと、トイレの水が古くなったり

キッチンの排水溝の水が干上がり異臭が発生したりしますし、

建物設備が傷んできます。

 

賃料収入を受け取りながら売却活動を続けていけば、

売れ残っている間も、損益分岐点が下がっていきますので

売り急がずにすみます。

 

売り急ぐことは値下げと同義ですので、できるだけ適切な

価格で売却するためにも、オーナーチェンジ物件として

余裕を持った売却活動を展開することが得策です。

 

 

 

 

 

2018年6月20日

ゼントラストの投資1 ~アパートか、マンションか~

ゼントラストの樋口雄一です。

当社は、オーナー様やグループ会社の不動産を管理運営している一方で、

自ら不動産投資をしています。

これから不動産投資を始める方に向けて、ご参考までにゼントラストの投資

の考え方を少しづつお伝えをしていきたいと思います。

 

 

今回は、「アパートと区分マンションではどちらに投資をするのか?」についてです。

 

 

まずアパートに投資をするメリットとして考えられるのは、不動産会社に

1棟の管理を任せれば事足りるので管理の手間が省けるということだと思います。

 

一方でアパート投資のデメリットは、

①建物の多くはいわゆる軽量鉄骨と呼ばれる寿命の短い仕様であるため、

投資資金を回収する期間が短いこと。

②アパートのどこかの部屋で自殺や他殺、孤独死などが発生した場合に、

いわゆる心理的瑕疵(しんりてきかし)のある建物として認知を

されてしまうと収益性が大幅に悪化してしまう、といったことが

あげられます。

 

逆にマンションの多くは、鉄筋造や鉄骨鉄筋造と呼ばれる丈夫な建物

のため、適切な管理が行われている建物を選べば、長期間にわたり

競争力を維持することができます。

 

他にもいくつかメリットデメリットはあるのですが、

ずばり、当社は、

アパートには一切投資せず、区分マンションに集中投資をしています。

 

マンション投資と言っても、1つのマンションに絞るのではなく、

リスクヘッジの観点から、東京圏の中でできるだけエリアを

分散して一部屋単位で区分マンションに投資するようにしています。

 

また、先日の大手不動産会社のように建物に欠陥が発覚することもありますので、

分譲会社(新築時に売り出した会社)や建設会社(建物を建てた会社)が

できるだけ偏らないようにいろいろなマンションを購入しています。

 

さらには、築年数についても築浅から築30年くらいまでの間で、意図的に

分散するように心がけています。

 

国内のマンション投資であれば、東京圏が圧倒的に強いというのが

私の分析ですが、大地震が起こった時のリスクもありますので、

将来的には主要な地方都市の区分マンションにも投資をしていきたい

と思います。

(※但し、昭和56年以前の旧耐震マンションと異なり、平成築の

鉄筋マンションであれば、倒壊するリスクは低いと考えられます。)

 

東京圏・平成築の区分マンションの中で、エリアや築年数を踏まえた

分散投資をしています。

 

 

2018年5月24日

賃貸住宅にお住まいの入居者様が入る保険とは?

ゼントラスト 小林です。

当社は、「全日ラビ-少額短期保険株式会社」の代理店で、

「全日ラビー住まいの保険」という賃貸住宅入居者総合保険の取扱いをしております。

 

全日ラビー住まいの保険 パンフレット

 

テナント様向けの保険の取扱いもございますが、本日は、住宅向けの保険についてお話をさせていただきます。

 

火災保険は、オーナー様が入るのでは?

とお思いの入居者様(借主様)がいるかもしれません。

実は、私が初めて一人暮らしをしたときは、よく理解していないまま、保険に加入しておりました。

 

そもそも、「火災保険とは「誰」が「何」を補償とする保険に入るのか、ですが、

・持ち家の場合:所有者が建物&家財
・賃貸の場合 :オーナー様は建物、入居者様は家財&賠償責任(借家人・個人)

 

持ち家と賃貸で、加入する人と内容が違うのです。

 

よって、入居者様が入る火災保険は「家財保険」と「賠償責任保険」いうことが分かります。

ちなみに、当社取扱いの「全日ラビー住まいの保険」には、「家財保険」と「賠償責任保険」が含まれております。

 

 

では、1つめの「家財保険」についてですが、どのようなものかと言いますと、

一言で表すと「ご自身の財産を守るため」の保険と言えます。

入居者様ご自身が所有する家電・家具・機器等の損害を補償するもので、

火災・落雷・風災・ひょう災・騒じょう・盗難などで被害を被った際に保険金の支払いが受けられます。

(詳細は、パンフレットに記載があります)

 

 

2つめの「賠償責任保険」については、

例えば、
・火災をおこしてしまい、借用住宅に損害を与えてしまった。
・ベランダから鉢植えを誤って落としてしまい、下に居た方に怪我や損害を負わせてしまった。
・洗濯機のホースが外れており、下階に漏水し、下階の方の家財に損害を与えてしまった。

このように、自分自身が相手に損害を与えてしまった際、法律上の損害賠償責任を補償するものになります。

(こちらも、詳細は、パンフレットに記載があります)

 

また、保険料についてですが、12,000円~21,800円の金額で、2年間補償されます。

例えば、16,000円(家財補償:505万円、賠償責任補償1,000万円」のプランですと、1日21.9円程度で保険に加入できます。

 

 

「全日ラビー住まいの保険」をご契約いただくと、「24時間安心駆け付けサービス」がサービスとして付いてきます。

こちらが、大変便利なものとなります。

例えば、
・鍵を会社に忘れてしまい、スペアキーが家の中にある状態、オーナー様や管理会社は近くに居ないため、家に入れない・・どうしよう!
・排水が詰まり、なかなか流れない。
・ガラスに家具をぶつけてしまい、割ってしまった。でももう夜・・。何とかならないか・・。

と、今すぐ何とかしてほしい!夜遅いけど、誰かに相談したい!という時に、電話1本で駆けつけてもらえるサービスです。

そして、本サービスは「応急作業料金・夜間料金」が無料のため、緊急時には大変便利なサービスです。

(特殊作業料金、部品代金等が発生した場合は、ご契約者様のご負担となります)

私も排水詰まりの経験があり、スマートフォンで検索して見つけた業者に来てもらいましたが、出張費だけで数千円かかりました。
このようなサービスに加入していればと、今でも思います。。

総合的に考えると、1日21.9円で、「家財補償」「賠償責任補償」「24時間安心駆け付けサービス」まで付いているのですから、大変お得だと思います。

 

当社が管理をしている物件で、当社取扱いの保険に加入したい入居者様がいらっしゃいましたら、いつでもご相談いただければと思います。

PDAG05

 

2018年5月23日

借地権マンションの価格

ゼントラストの樋口雄一です。

今日は、借地権と所有権の価格の違いについて書いてみたいと思います。

 

現在、国内において流通している分譲マンションの多くは

「所有権」のマンションです。

これは自身が保有している部屋の面積に応じた持分の

土地と建物を所有しているということです。

 

借地権のマンションとは、建物は所有しているが、土地は借りている

という状態です。

 

それぞれの権利による価格の違いは、

所有権を   100とした場合、

地上権     90

普通借地権   80

定期借地権   70

このようなイメージになります。

(統計をとった数値ではない旨ご了承ください)

 

地上権は、部屋を売買しても地主(土地所有者)の承諾が不要

であるなど、他の借地権に比べると借地権者に有利な権利です。

 

普通借地権は、部屋の売買をするときには地主(土地所有者)の

承諾が必要となります。売買時には、地主に対して名義変更手数料などの

名目で、『売買価格の1%を地主へ支払う』などと定められた物件も

多くあります。

 

地上権や普通借地権は、借地契約が更新される可能性が高い権利に

対して、定期借地権は、一定期間後(50年以上)に建物を取り壊して

更地に戻し、地主に土地を返還することが予め約束されている権利です。

 

このように借地権者の権利の強さに応じて、マンションの価格も

変わります。

借地権マンションを購入するメリットは、所有権マンションに比べて

売買価格が安いことです。また、土地の固定資産税がかかりません。

 

逆にデメリットは、土地の所有権を有していないことに加えて、

地代が発生します。また、定期借地権マンションは特にそうですが

借地契約の残存期間が短くなると売却時の価格が弱含むリスクが

あります。

 

私自身は普通借地権のマンションに住んでいます。

①立地が気に入ったこと

②デベロッパーが借地権を意識したからか、建物仕様が高い。

③近所にあるお寺が地主(土地所有者)であり、借地契約は

更新されていく可能性が高いと思われること。

④そして何より価格が割安であったこと。

これらが購入の動機です。

 

借地権のマンションに出会った時にご参考になれば幸いです。

 

 

 

 

 

 

 

 

2018年4月24日

360度カメラ購入

ゼントラストの二橋です。

前々から個人的に気になっていた360度カメラを購入致しました。

種類も何種類かありましたが、
金額が比較的安価であり、動画よりは写真がメインになると思っていたので、
今回はこれにしました。
https://theta360.com/ja/about/theta/sc.html

早速、取扱説明書を読みながら初期設定を行いました。

取説を読んだりは得意な人、苦手な人別れると思いますが、
私は家電製品の取説や初期設定をとるのはワクワクする派です。笑

360度カメラは特に技術の進歩凄い!と感じながら簡単に設定できました。

さて、第1回目は何を撮るかなと考えたところ、
銀座国際ホテルのご紹介を兼ねて撮影してみました。

ご存知の方もいらっしゃると思いますが、
当社事務所の上階(3階~9階)にて、
「銀座国際ホテル」を経営しております。

http://www.ginkoku.co.jp/

早速ですが、まずは3階のフロントの様子です。

鍵のお渡しからチェックイン前、チェックアウト後のお荷物の預かり等もこちらで行えます。
椅子を複数設置しておりますので、お客様との待ち合わせなどにもご利用頂けます。

続いて、客室です。
4階~9階が客室となっており、お部屋も5つタイプがございます。

今回はその中で「ダブルルームB」をご紹介します。

広々とした部屋タイプで、プラズマクラスター加湿空気清浄機や
ベッドには高反発マットレス『C-CORE』を利用しており、
観光でのご利用は勿論の事、ビジネスのご利用やデイユースでの
ご利用で快適にお休み頂けるお部屋となっております。

今回のご紹介は以上となります。

これからのゴールデンウィークも若干ながら客室にまだ空きがあるようですので、
是非ご利用下さいませ。

予約はこちらから行う事が出来ます。
https://asp.hotel-story.ne.jp/ver3d/planlist.asp?hcod1=01160&hcod2=001&mode=seek&clrmode=true&reffrom=&_
ga=2.36498208.1462878103.1524527452-552756231.1505182028

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