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最新情報・ブログ

2018年4月5日

設備視察と渋谷の眺望

 

ゼントラストの樋口雄一です。

今日は、渋谷の宮益坂下にある渋谷全線座ビルの設備の視察を行いました。

まずは、地下2階にある機械室から。

 

 

更新工事を終えたばかりの最新のチラーを確認します。

ビル内に冷たい水を供給するための機械です。

昭和54年の竣工時から長年使っていた機械に比べて

大分コンパクトになり、すっきりした空間になりました。

 

 

次に機械室の隣にあるボイラー室へ移動。

ボイラは、温かい水や空気を作る役割があります。

このビルのメインテナントは、ホテルが入居していますので、

年中無休で客室のシャワーやエアコンを使えるようにしている

大切な機械です。

 

この2台のボイラは、竣工以来約40年も稼働してくれました。

来月から半年をかけて、最新のボイラに更新していきます。

これまで、ボイラは灯油を燃料として動いていました。

 

新しいボイラは、

将来の灯油の供給リスクや安全性を考えて、ガス方式に変える

事に決めました。

 

ガス方式の方がイニシャルの工事金が高くなりますが、

ランニングコストの方は安くなります。

最近の新築ビルも都市ガスが供給されていないエリアを

除くと、ガス方式が主流になっているようです。

 

次に、屋上へ移動します。

 

髙いところはあまり得意ではありませんが、設備の確認のために

致し方ありません。

下をみると足がすくみます。

 

 

3年前に更新した高架水槽を確認します。

明治通りの一部の車線を通行止めにして、巨大なレッカー

を使い搬出入を行いました。

 

そして、

近くにある設備機器をこれから更新していきます。

 

 

屋上の別の場所へ移動し、先日更新した別の空調機器を確認します。

ちょうどその先には、今話題になっている建設中の高層ビルが見えます。

 

 

ようやく高さに少し慣れてきたところで、

あたりを見回してみます。

 

 

左側にみえるのが渋谷ヒカリエです。

真ん中に見えるのが、2018年の秋に竣工予定の渋谷ストリームです。

そして、その右側が渋谷の駅ビルでヒカリエよりも高いビルになるようです。

 

 

駅ビルの右側にはセルリアンタワーが見えます。

ちなみに私はここで結婚式を挙げました。。

 

めまぐるしく変わっていく渋谷の街。

1979年に竣工した渋谷全線座ビルは、2013年に耐震補強工事を

行い、当分は建て替えないことを決めました。

きめ細かい建物管理を行い、ビルの競争力を維持していきたい

と思います。

 

2018年4月4日

身近なグリーン

 

ゼントラストの樋口雄一です。

東急不動産で新築マンションの計画をしていた頃、植栽が建物や空間に与える

良い影響やその費用対効果の高さを学び、今でもできるだけ緑を身近に感じたい

と思っています。

ゼントラストのコーポレートカラーも緑を基調にしています。

 

ゼントラストの事務所についても、緑で囲まれた空間にしたいと思っていました。

ところが、いざ植栽を購入するとなりますと日頃のメンテが大変です。

メンテ付のリースの場合は、リース料が高額になってしまい、なかなか思うように

いきませんでした。

 

そこで、銀座国際ホテルや銀座パンドラでお世話になっていた国土緑化の方に

相談をしたところ、机のパーテーションに引っ掛けるタイプの植栽を紹介

してもらいました。

 

1コあたり月額800円。

鉢の色を選ぶことができ、好きな樹種を選べるので季節に合わせて

変えています。

日々の水やりは不要で、月に1回、メンテにきてくれています。

置き型に比べるとサイズが小ぶりですが、金額は高くありません。

何よりも仕事している席のすぐ目の前にあるところが気に入っています。

近くに植栽があると気持ちが落ち着き、仕事にも良い効果があるように思います。

みなさんも身近に緑を置いてみてはいかがでしょうか。

2018年4月3日

第4期スタート!

ゼントラストの樋口雄一です。

ゼントラストはおかげさまで第3期を無事に終えることができました。

お世話になったお客様や関係者の皆様に御礼を申し上げます。

今週から第4期がスタートしました。

不動産の仕事に情熱を持ち、ホスピタリティを意識した仕事をしていきたいと

思います。

これからも宜しくお願い申し上げます。

2018年2月5日

最近の駅近マンションは割高?

ゼントラストの樋口雄一です。

2月4日付の日本経済新聞に新築マンションの資産性に関する記事が出ていました。

東京都品川区の東急目黒線・武蔵小山駅から徒歩1分の「パークシティ武蔵小山ザ タワー」(2020年1月完成予定)は、平均坪単価が約470万円。昨年11月の販売開始以降、地権者住戸を除く全491戸の5割が契約済とのことです。

不動産の価格の話をするときには、この「平均坪単価」をよく使います。平均坪単価は、その物件が割高なのか、それとも割安なのかを把握するときに便利な指標です。

1メートル×1メートルが1平方メートル。平方メートルに0.3025を掛けると1坪になります。例えば、20㎡の物件は、20㎡×0.3025=6.05坪となります。

私がデベロッパー時代にマンション開発をしていた頃の経験では、狭さを感じずに綺麗なプランニングができる大きさの目安としては、1LDKを作るのに45㎡が必要です。同じように2LDKは55㎡、3LDKは75㎡、4LDKですと85㎡の面積が必要です。

武蔵小山のタワー物件にあてはめてみると、45㎡の1LDKを買おうとすると、13.61坪となり、これに平均坪単価470万円を掛けるとなんと6,400万円となります。2LDKで試算すると7,800万円、3LDKに換算すると1億600万円、4LDKの場合は1億2,000万円となります。

参考までに、私は武蔵小山の隣の駅から徒歩8分の借地権のマンションに住んでいます。東日本大震災の発生した2011年に新築マンションとして購入したときの部屋の坪単価は250万円でした。5,500万円の3LDKでしたので、先ほどの武蔵小山のタワー物件と比べると大体2倍の開きがあることがわかります。

駅近物件は、利便性が高く、需要も多いので不動産の価値が高いのはその通りだと思いますが、『将来にわたって髙い資産性が維持されるのか?』ということについては、周辺の市場調査によって単価動向を調べたり、その時々の購入するタイミングが重要だと思います。

自分が住む家を購入するときの判断基準は、親が近くに住んでいたり、思い入れのある土地であったり、子供の学区の都合であったりと、必ずしも資産性だけで物件を選ぶわけにはいかないと思います。

一方で、将来の財産形成や相続対策のために、マンションへ投資をするといった場合には、資産性の維持の観点から駅近ではない物件も検討対象に入れてみてはいかがでしょうか。

駅前のタワー物件の場合は、価格が非常に高いということもあって、近傍からの住み替えにとどまらず広いエリアから富裕層の方々がたくさん転入してきます。

逆に、例えば駅近に定義される徒歩3分の非タワーマンションと、駅近ではない徒歩6分の物件に住む賃借人の方には、属性の違いはあまりありません。徒歩分数でみると2倍の違いがありますが、空室リスクにはさほどの違いはないと考えます。

もし徒歩3分の物件の方が駅近物件のために売買価格が高く、利回りも相対的に低い場合、徒歩6分の物件の方が利回りが高いことに加えて、将来の値下がり幅も小さくて済む可能性もあります。

バス便などの駅遠物件までいってしまうと空室時に賃借人がなかなか決まらないなどのリーシングのリスクがでてきてしまいますが、割高な駅近でもハイリスクな駅遠でもない「駅からほどほどのところにある物件」に投資の妙味があるかもしれません。

 

 

 

 

2018年2月2日

東京の人口はまだ増えている

ゼントラストの樋口雄一です。

先日総務省が発表した2017年の人口移動報告によると、東京圏は22年連続で転入超過となったことがわかりました。

47の都道府県の内、40もの道府県が転出超過となり、転入超過となったのはわずかに7都府県です。

7つの内、東京・千葉・埼玉・神奈川の東京圏がTOP4を占めています。

人口移動報告には外国人が含まれていないため、インバウンドなどの増加もあるので、

東京圏の人口密度はさらに高まっていると考えられます。

東京圏の中でも23区の様子はどうでしょうか。

TOP10の顔ぶれをみると、東西南北を問わずに人口が増えているようです。

ゼントラストの事務所もある中央区は、実に55年ぶりに人口が15万人を超えたようです。

そして、転入者の半分は都内の他の区から移ってきています。

最近は、共働き世帯が増えていたり、働き方改革による生産性の向上といった言葉をよく聞きますが、

通勤時間の短い便利な場所に人気が出ているのかもしれませんね。

マンション投資を行う上でも、このような人の流れを理解しておくのは有意義なことだと思います。

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