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ゼントラストの正木伸也です。

 

当社が管理している渋谷全線座ビルについて少しお話をしたいと思います。

昭和54年に竣工し、約40年間、渋谷の移り変わりを見届けているビルです。

 

自分と同じ年のビルを管理しています。

外観上はしっかりしていると思っていますが、建物の中（普段、目にしない部分）は老朽化しております。

 

ここ数年の間に耐震補強工事、給排水衛生設備（機械室関係ほか）工事、

受変電設備工事、消防設備工事と順次、大規模改修工事を行っております。

 

今現在は空調設備の大規模改修工事を行っており、

現時点ではボイラーの改修工事を行っております。

そこで改修工事ならではの既存設備、新設設備の併用使用期間があった為、

改修工事中ではありますが一枚の写真に収めました。

 

 

今後は左と同様のものが設置されます。

昔のボイラーは大きく幅を取っておりましたが、

今のボイラーはとてもコンパクトで能力も一緒です。

 

 

 

 

燃料に関しても昔ながらの白灯油を燃料とし運用しておりましたが、

今回は大規模改修に伴い、ガス化にしております。

 

今まで手が届かなった主要設備がまだまだありますが、

順次改修工事を行い、ビルをリフレッシュさせたいと思っております。

ゼントラストの樋口雄一です。

投資を始めたり興味をもっている人の参考になればと思い、当社の

マンション投資の考え方を書いていきたいと思います。

 

当社は、東京圏の区分マンションに投資しています。

 

東京圏に物件が集中することによって首都直下型大地震のリスクがありますが、

平成築のいわゆる新耐震の物件を投資対象とする事で建物そのものの

損壊リスクを低減しています。

 

別途、東京圏の経済が崩壊することによる事業リスクを負っていますが、

仮に経済に混乱が生じても長期低迷の可能性は低いと考えています。

 

東京圏の中では、東西南北さまざまな立地に分散投資をしています。

 

例えば、２０年前は田園都市線（昔の新玉川線）沿線に住むのは

ステータスがありましたが、今の若い方にはあまりにも電車が混雑

していてあまり住みたいと思わない方も増えているようです。

立地に対する中長期的な定性的評価の動向は予測が難しいと思いますので、

特定のエリアへの固め打ちはリスクがあると考えています。

アパートを１棟持つのであれば、５か所の区分マンションに同額を

投資をした方が事業リスクは低くなります。

 

私は、投資を検討するときに、必ず東京エリアの地図を眺めるようにしています。

物件情報を入手したときに、対象不動産のあたりを住宅地図で確認したり、

ヤフーマップやグーグルマップで最寄り駅までの地図を確認するのが

一般的だと思います。

私は狭域の確認に加えて、広域についてもよく検討します。

デスクの近くの壁に、東京の地図を貼り付けています。

 

 

見づらいですが青いマークが投資物件の目印です。

（地図からはみ出ている物件もあります）

よく見るポイントは、

①山手線との位置関係（内側・外側・距離感）

②隅田川や多摩川などの河川（同上）

③ターミナル駅との距離

などです。

絶対的な価値観を見定めた後に、詳細検討して

買収条件を決めるときには

④相対的な価値観　　も考えていきます。

これは、山手線から同じくらい離れた立地Ａと比べて、

Ｂをどう考えるか？

であったり、

ある程度データがとれていたり値付けに自信のある

立地Ａと比べた場合に、Ｂは良い土地か？

といった具合です。

 

いろいろな角度から考えることで、投資の確度は上がっていくと

思いますし、仮に外れてしまった場合でも傷が浅くてすむのでは

ないかと思います。

 

何より私は地図を眺めるのが大好きです。

投資を検討する時は、大きな紙の地図で俯瞰してみることを

オススメします。

 

 

 

ゼントラストの樋口雄一です。

近くの焼肉屋で事務所の暑気払いをしました。

連日猛暑が続いていますが、次の週末には少し落ち着くようです。

みなさまもお体ご自愛ください！

ゼントラストの樋口雄一です。

 

これから不動産投資を始める方にご参考になればと思い、

当社の不動産投資の考え方をお伝えしていきたいと思います。

 

今回は、空室の物件と賃借人付の物件（オーナーチェンジ）では

どちらが良いかということについて書きたいと思います。

 

それぞれ長所と短所があるわけですが、

空室物件は何と言っても自分で室内を直接確認できることが長所です。

興味のある物件の担当者に連絡を入れれば、担当者立会いの下で

室内に入ることができます。

写真ではわからない雰囲気、建具のがたつき、設備の老朽化具合など

を肌で感じることができます。

さらには室内に入るまでの共用廊下やエレベータなどの管理状況も

知ることができます。

 

ただ、空き物件の場合は、購入した直後から空室損失が発生

しますので、すぐに必要な箇所のリフォームをした上で、賃借人

の新規募集を行うことになります。

物件にもよりますが、例えば都内の築１５年が経過し、

大きなリフォームが必要のないワンルーム物件の場合、

物件購入後、募集の手配をして賃借人が入居するまでに

2ヶ月程度は空室損失を見込んでいた方がよいと思います。

 

一方で、

オーナーチェンジ物件の長所は、購入したその日から賃料収入が

入ってくることです。

賃貸借契約の残存期間があることを確認しておけば、

中途解約リスクはあるものの、購入してすぐに退去する

リスクはかなり軽減できます。

 

オーナーチェンジの不安は、室内を直接確認できない事と

自分が選んでいない賃借人が入居していることです。

まず共用部については、建物外観や郵便受けなどを見て共用部の

管理状況を確認します。

室内については、

①新築分譲時の販売パンフレット

②室内の写真（仲介会社より入手したり、他の部屋の賃貸募集チラシ

から推測します）

③賃借人の属性を確認する

（本人確認書類、入居申込書、賃貸借契約書など）

④保証会社の有無を確認する

⑤家賃の滞納歴、トラブルやクレームの有無

⑥修繕履歴　　などを確認していきます。

 

私は、

オーナーチェンジの場合、直接室内を確認できない分、

求めている情報が入手できない物件は無理をせずに

購入を見送るようにしています。

 

ただ、流通している投資物件は、空室物件よりも

オーナーチェンジの方が多いのが現状です。

室内が確認できないという理由だけで、オーナーチェンジ

を忌避すると機会損失が生じます。

立地や経済条件が適切で室内の情報もしっかり

とれるようであれば、オーナーチェンジの物件も

投資対象に入れることをおすすめいたします。

 

最後に、保有物件を売却するときはどうでしょうか。

これは、迷わず「オーナーチェンジ物件として売却する」

のがよいと考えます。

 

区分マンションは所有しているだけで、少なくとも

①固定資産税・都市計画税

②建物管理費

③建物修繕積立金　が発生してます。

空室物件として売りに出して、なかなか成約に至らないと

必ず焦りが生じます。

空室のままの状態にしておくと、トイレの水が古くなったり

キッチンの排水溝の水が干上がり異臭が発生したりしますし、

建物設備が傷んできます。

 

賃料収入を受け取りながら売却活動を続けていけば、

売れ残っている間も、損益分岐点が下がっていきますので

売り急がずにすみます。

 

売り急ぐことは値下げと同義ですので、できるだけ適切な

価格で売却するためにも、オーナーチェンジ物件として

余裕を持った売却活動を展開することが得策です。

 

 

 

 

 

ゼントラストの樋口雄一です。

当社は、オーナー様やグループ会社の不動産を管理運営している一方で、

自ら不動産投資をしています。

これから不動産投資を始める方に向けて、ご参考までにゼントラストの投資

の考え方を少しづつお伝えをしていきたいと思います。

 

 

今回は、「アパートと区分マンションではどちらに投資をするのか？」についてです。

 

 

まずアパートに投資をするメリットとして考えられるのは、不動産会社に

１棟の管理を任せれば事足りるので管理の手間が省けるということだと思います。

 

一方でアパート投資のデメリットは、

①建物の多くはいわゆる軽量鉄骨と呼ばれる寿命の短い仕様であるため、

投資資金を回収する期間が短いこと。

②アパートのどこかの部屋で自殺や他殺、孤独死などが発生した場合に、

いわゆる心理的瑕疵（しんりてきかし）のある建物として認知を

されてしまうと収益性が大幅に悪化してしまう、といったことが

あげられます。

 

逆にマンションの多くは、鉄筋造や鉄骨鉄筋造と呼ばれる丈夫な建物

のため、適切な管理が行われている建物を選べば、長期間にわたり

競争力を維持することができます。

 

他にもいくつかメリットデメリットはあるのですが、

ずばり、当社は、

アパートには一切投資せず、区分マンションに集中投資をしています。

 

マンション投資と言っても、１つのマンションに絞るのではなく、

リスクヘッジの観点から、東京圏の中でできるだけエリアを

分散して一部屋単位で区分マンションに投資するようにしています。

 

また、先日の大手不動産会社のように建物に欠陥が発覚することもありますので、

分譲会社（新築時に売り出した会社）や建設会社（建物を建てた会社）が

できるだけ偏らないようにいろいろなマンションを購入しています。

 

さらには、築年数についても築浅から築30年くらいまでの間で、意図的に

分散するように心がけています。

 

国内のマンション投資であれば、東京圏が圧倒的に強いというのが

私の分析ですが、大地震が起こった時のリスクもありますので、

将来的には主要な地方都市の区分マンションにも投資をしていきたい

と思います。

（※但し、昭和56年以前の旧耐震マンションと異なり、平成築の

鉄筋マンションであれば、倒壊するリスクは低いと考えられます。）

 

東京圏・平成築の区分マンションの中で、エリアや築年数を踏まえた

分散投資をしています。