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ゼントラストの樋口雄一です。

遡ること４年前のブログにゼントラストのマンション投資について
３回ほど投稿したことがありました。

かなり時間があきましたが、４回目の今回は、当社がはじめて
取得した区分マンションについて書いてみたいと思います。

ゼントラストのお客様が不動産を買ったり売ったりするときに
アセットリスクを知らない単なる仲介マンではなく、
私自身が売買の直接当事者としての経験を積んでおけば
オーナーにより良いホスピタリティを提供できるだろうと考え、
会社設立から半年後の２０１６年３月にはじめて区分マンションを購入しました。

当社の第１号投資物件はグランデール八王子です。
この物件はトライアル物件と位置づけ、
多少立地などの条件面で劣っているのは承知の上で
なにより低価格な物件だったことが購入の決め手でした。
この物件を通して必要なノウハウを蓄積し、投資に関する課題を洗い出すことが目的でした。

グランデール八王子は１９８８年に建設され、当時の築年数は２８年でした。
八王子駅から大通りや河川をわたるアプローチで徒歩１２分とやや遠く、
専有面積は１６平方メートルとワンルームの中でもスモールサイズです。

現況は空き室でしたが想定賃料は３万２，０００円を見込み、
表面利回りは１５％と想定しました。
現在の都心物件の表面利回り４％と比べると格段に良い利回りです。
（あくまで表面上の話ですね）

販売価格は２５０万円。
東京エリアでのトライアルとしてはこれ以上ないくらい安価な物件です。

物件を購入してからすぐに部屋のリフォームを行いました。

まず、新しいエアコンを設置。

水回りは全とっかえしたいところでしたが費用対効果を考え
便座やペーパーホルダーの蓋など細部の部品を交換。

リビングは壁と天井のクロスを交換し、床のカーペットを張り替えました。

玄関の床と廊下は、銀座国際ホテルの水回りにも使っていて耐久性のある
クッションフロアという床材にしました。

フルリフォームではないのでところどころに古さは残りますが、
３万円ちょっとの家賃で住むには不足のない空間に仕上がりました。

工事が終わったらすぐにリーシングを実施。
繁忙期ではない６月頃の募集となりましたがほどなくして
部屋を埋めることができました。

２年あまりが経過し、残念ながら賃借人が退去。
２回目の募集ではそれなりの空室期間が生じました。

表面利回りは１５％と良くても、空いていたら意味がありません。
表面だけでなく、実質利回りの大切さを身をもって認識しました。

また、賃料水準が低いと賃料に対する設備投資が割高になります。
そのため、設備投資やその他の出費を節約するバイアスがかかり、
結果として資産の保全が難しくなることも実感しました。

この経験から賃料は最低でも６万円以上の物件に投資するように
なりました。

コロナで世の中がざわつきだした２０２０年２月に売却することを
決め、緊急事態宣言の直前の３月に個人の方に売却をしました。

事業収支的にはあまり貢献しない物件でしたが、第１号物件として
一生忘れない思い出深い物件となりました。

ゼントラストの落伏です。

売買物件の情報を更新致しました。

【ブランズ明石町704号室】（詳細は下記をクリックしてください　⇓）
■売買中古マンションブランズ明石町 ７０４号室

聖路加ガーデンタワー至近。
レストラン、カフェ、クリニック等商業施設が充実しています。

ご興味ありましたら、是非ゼントラストまでお問合せください。

ゼントラストの落伏です。

賃貸物件の情報を更新致しました。

南向き・最上階・日当たり良好な物件です！
2021年12月にキッチン・給湯器・洗面化粧台を新規交換、
全室のフローリング・クロスを新規張替しているリフォーム物件です。

【ロイヤル立石マンション703号室】（詳細は下記をクリックしてください　⇓）
■賃貸マンションロイヤル立石マンション703号室

ご興味ありましたら、是非ゼントラストまでお問合せください。

ゼントラストの落伏です。

売買物件の情報を更新致しました。

【グランスイート高輪401号室】（詳細は下記をクリックしてください　⇓）
■売買中古マンショングランスイート高輪 ４０１号室

高級住宅地、港区高輪の高台に位置。都心の大動脈ターミナル「品川駅」へ徒歩７分。
駅のそばにありながら、緑豊かで閑静な好立地！

ご興味ありましたら、是非ゼントラストまでお問合せください。

ゼントラストの樋口雄一です。

コロナが流行してから早２年が経過しました。

流行直後の６月に銀座の飲食店を応援しようと
有志ではじめた　＃銀座エール飯　がついに１００００投稿を
達成しました！

＃銀座エール飯とは、銀座の飲食に関する情報をインスタグラムなどに
ハッシュタグをつけて投稿していく企画です。

http://beta.ginza.jp/yell-meshi/　

２年がたった今でも投稿が続いていることに嬉しく思う反面、
まだまだ収束していない現状にはもどかしく感じます。

個人的にはこれまであまりSNSに投稿するタイプではなかったのですが
＃銀座エール飯を投稿するためにインスタをはじめ、
今では日常の一部になりました。

人間関係のない方からのいろいろな角度の投稿はニュートラルかつ新鮮に
入ってきますし、自分の言葉を不特定多数の方にアウトプットするというのは
自己成長の一助になっているのかなとも思います。

不動産に関係のないとりとめのない投稿ばかりですが、
銀座の食べ物のことなどを投稿していますので
機会がありましたら
ユーザーネーム　yuichihiguchi0316　をみたりフォローしてみてください。

最後は宣伝のようになりましたがよろしくお願いします。