投資相談

プロフェッショナルパートナーとしてマンション投資を成功に導きます

マンション投資をお考えの方へ

「不動産投資の成功」という定義は、人によって異なります。
目標や資産状況、ご年齢によっても、適切な戦略は異なります。そこで弊社は、お客様とご一緒に投資プランを考えるところから始めます。 ご希望条件や許容できるリスクなど、詳細なお打ち合わせをすることによって、物件情報のミスマッチを防ぎ、最短距離で目標に到達することが可能です。

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ご相談内容

マンション投資のご案内

マンション投資のご案内

数ある投資手法の中でも『不動産投資』は、投資した実物(不動産)が目に見えるという点で、株・債券・投資信託などとは違った魅力があるのではないかと思います。

不動産投資の中でも『マンション投資』は、人々の生活に必要不可欠な『住まい』を提供する、まさに実需を支える投資として、社会的意義のある投資といえるのではないでしょうか。

当社も、マンション経営に魅力を感じ、都内を中心に多くの区分マンションを保有しているマンションオーナーです。
お客様には、当社の投資経験を踏まえた実のあるお手伝いをさせていただきたいと考えております。

当社は、不動産の管理や運営を含めたお客様との長いお付き合いを願っております。
そのため、売り買いの手数料収入を生業としている多くの仲介専業会社と違い、当社のスタッフには営業ノルマが一切ありません。
わたくしたちの都合で物件をご紹介するようなことはせず、お客様の立場になったお手伝いをさせていただきます。

お客様には、十分に納得して投資の決断をしていただきたいと思います。
当社はそのための手間を惜しみません。

物件選びのお手伝い

物件選びのお手伝い

物件選びには、『資産価値』と『賃借人募集のしやすさ』が大切です。

東京や地方ターミナル都市には人口が集積する一方で、郊外部や田舎はこれから人口が減少していき、今後は都市部に人が集まるコンパクトシティー化が進展していくと思われます。
将来、お客様のご事情によって現金化が必要となったときに、できるだけ高い価格でスピーディーなご売却ができる物件が良いと考えます。

また、高利回りを謳う売り出し物件は目を引きますが、部屋が稼働しているときに限定した表面的な利回りでは投資の判断は難しいと思います。
逆に、部屋が空いてしまったときに、すぐに適切な家賃で賃借人にご入居いただくことで空室損失をいかに小さく抑えるかが不動産経営を行う上で重要だと考えます。
そのためには、立地を選別し、管理が行き届いている建物が望ましいと思います。

このような考え方のもと、当社が推奨する投資条件です。

  • (1)対象エリア 東京都内・横浜・川崎・埼玉一部・千葉一部
  • (2)徒歩分数  駅から徒歩10分以内
  • (3)建物構造  鉄筋造 ※法定耐用年数 鉄筋47年/木造アパート22年
  • (4)築 年 数   平成築(1990年代以降)
  • (5)建物状況  ①外観の美観が保たれていること。 ②適切な修繕積立金があり、計画修繕が行われていること。
  • (6)部屋面積  35㎡以下 ※ファミリー向けよりも単身向けの方が高利回りで高需要

もちろん、この条件に限らずお客様のご事情やご要望に応じた物件をご紹介させていただきます。

不動産購入時の費用は?

不動産購入時の費用は?

不動産を購入するときには、一度だけ発生する費用があります。

  • (1)売買契約書の印紙代
  • (2)税金(登録免許税・不動産取得税)
  • (3)借入に関する諸費用
  • (4)売主との精算金(固定資産税の日割り負担等)
  • (5)仲介手数料
  • (6)リフォーム費用(必要な場合のみ)

これらの一時費用は、投資する不動産によって金額が変わります。
お客様が詳細検討をなさるときに、当社が想定金額を算出いたします。

保有期間中の費用は?

保有期間中の費用は?

不動産を保有している間に発生する費用があります。

  • (1)管理費関係(賃貸管理・建物管理・修繕積立)
  • (2)税金(固定資産税・都市計画税)
  • (3)空室時の対策費用(原状回復費・賃借人募集宣伝費)
  • (4)損害保険料
  • (5)減価償却費
  • (6)支払利息

保有期間中に発生する費用も、購入時の一時費用同様に投資する不動産によって金額が変わります。
お客様が詳細検討をなさるときに、当社が想定金額を算出いたします。

マンション投資のリスクは?

マンション経営を行う上で直面する主なリスクです。リターンに見合ったリスクとなるような不動産経営が必要です。リスクは不確実性を意味しますが、不動産のリスクの多くは見える化することでリスクを軽減したり、回避できる可能性が高まります。

  • (1)経年劣化による資産価格の下落リスク

    マンションの資産価値は、土地価格と建物価格で構成されています。建物は、古くなればその分価値は下がっていきます。但し、全国一律に下がっていくわけではなく、仕様が低く適当な管理をしている建物は、価値がより下がりやすくなります。逆にきちんと管理された綺麗な建物へ投資をすることができれば、相対的な価値の低下は抑えられます。

  • (2)経年劣化による賃料の下落リスク

    建物が古くなれば賃料も下がっていきます。ただ、建物価格同様に、古くとも綺麗な外観や部屋の空間であれば、賃料が下がりづらくなります。入居検討者に関する統計データによると、駅距離などの立地条件に比べて、建物の築年数は妥協されやすいことがわかっています。つまり、適切な管理が行われていて、賃貸需要のあるエリアの駅近物件へ投資することができれば、相対的に賃料の下落幅は小さくなります。

  • (3)空室リスク

    10年も20年も同じ賃借人が入居し続けることはあまり多くありません。一般的なワンルームの平均居住年数は4年程度だといわれています。物件を選定するときに、賃借人がすぐに決まりそうな立地や管理の物件を選ぶことが大切です。

    空室期間中は家賃が入りませんので、迅速に入居者を募集することが求められます。
    当社の管理システムによって、迅速かつ効率よく募集活動を行い、随時オーナー様へ状況を報告いたします。
    尚、当社の空室保証システムをご利用いただくと、空室の多い月にも当社から一定の賃料を保証いたします。

  • (4)事故リスク

    火災や地震に備えるため、オーナー様に保険の加入を推奨しております。また、入居者にも別途保険の加入を義務付けております。(賃借人負担)事故が発生した場合の対応は、当社が行います。

  • (5)修繕積立金の増額リスク

    経年すると、必要な修繕費用が増えるので、建物の修繕積立金が増えていくことが多いです。建物の安全安心な利用や、建物の競争力を維持するためには必要経費ともいえますが、適切な修繕計画が立てられているかどうかや積立不足の懸念がないか等の確認が必要です。

  • (6)金利の上昇リスク

    銀行から借り入れを行う場合、固定金利を選択することで将来の金利の上昇リスクを回避することができます。

  • (7)賃料の滞納リスク

    当社の管理システムをご利用いただくことで、家賃等の滞納が発生した際にも、当社立替払いによって遅滞なく家賃を送金致します。
    ※保証期間は物件により異なります。(12ヶ月~24ヶ月)

  • (8)入居者のクレーム対応

    いつ、かかってくるか分からない入居者からの電話。管理をお任せいただくことで入居者対応のストレスから解放されます。

投資の判断は?

投資の判断をするにあたり、不動産における事業収支には、現金ベース(キャッシュフローベース)と税務会計ベースの2種類があります。※減価償却費用と借入金の元金返済部分に関する点が違いとしてあげられます。ここでは、現金ベースでの投資分析の一部に触れさせていただきます。

(1)キャッシュフローツリー

不動産に関するお金の出入りを、流れに沿って上から下に向かってまとめたものです。

キャッシュフローツリー

総潜在収入*1

空室損失・未回収損失*2

賃料差異*3

実効総収入(実際の収入)*4

運営経費*5

営業純利益(NOI)*6

年間借入返済額*7

税引前の手取り収入*8

*1想定できる最大の収入

*2空室や滞納による損失

*3予想と実際の差

*4実際の収入

*5修繕など管理運営にかかる費用

*6実際の収入から運営経費を引いたもの
物件の収益力を表していて、非常に重要な項目

*7借入金に対する年間の返済総額

*8所得税・住民税を支払う前の手取り収入

(2)5つの利回りと2つの安全指標

①表面利回り(グロス利回り)

総潜在収入初期投資総額
空室損や運営費などは考慮されていない利回りのため、あくまで目安です。
一般的に見かける利回りです。

②ネット利回り(NOI利回り)

営業純利益(NOI)初期投資総額
物件本来の収益力を表している。
物件の比較をする際にも有効となる重要な投資指標です。

③キャッシュフロー利回り

手取り収入(キャッシュフロー)初期投資総額
初期投資総額に対して、どのくらいの手取り収入があるのかを見る。
投資規模と手取り額のバランスが分かります。

④自己資金利回り(キャッシュオンキャッシュ)

手取り収入(キャッシュフロー)初期投資自己資金
投資した自己資金に対して、どれくらいの手取り収入があるかをみるもの。

⑤返済割合

年間借入返済額初期投資総額
初期投資総額に対して、借入返済額がどれくらいであるかをみるもの。

⑥返済倍数

営業純利益(NOI)年間返済額
数値が高いほど安全性が高い。

⑦損益分岐点

年間運営費+年間返済総額総潜在収入
数値が低いほど安全度が高い。

(3)投資の判断にあたり、当社が考えるポイントは3つあります

①収益性と安全性の両面を見ること。 ②正確な現状把握と将来予測を行うこと。 ③投資の初年度だけでなく、複数年度の数値を予想すること。

見慣れない用語でとっつきづらいと思われるお客様もいらっしゃるかもしれませんが、
不動産の中でもマンション投資は、初めての方でも取り組みやすい投資といわれております。お客様が納得のいく投資のご判断ができるよう、丁寧できめ細かいお手伝いをさせていただきます。

投資実績

  • ロアール御茶ノ水順天堂大学前(区分)ロアール御茶ノ水順天堂大学前(区分)
  • アーバイル文京白山(区分)アーバイル文京白山(区分)
  • ステージファースト神楽坂Ⅱ(区分)ステージファースト神楽坂Ⅱ(区分)
  • レ・ベント高円寺(区分)レ・ベント高円寺(区分)
  • ウイング鷺宮(区分)ウイング鷺宮(区分)

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