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2018年7月のブログ一覧

ゼントラストの正木伸也です。

当社が管理している渋谷全線座ビルについて少しお話をしたいと思います。

昭和54年に竣工し、約40年間、渋谷の移り変わりを見届けているビルです。

自分と同じ年のビルを管理しています。

外観上はしっかりしていると思っていますが、建物の中（普段、目にしない部分）は老朽化しております。

ここ数年の間に耐震補強工事、給排水衛生設備（機械室関係ほか）工事、

受変電設備工事、消防設備工事と順次、大規模改修工事を行っております。

今現在は空調設備の大規模改修工事を行っており、

現時点ではボイラーの改修工事を行っております。

そこで改修工事ならではの既存設備、新設設備の併用使用期間があった為、

改修工事中ではありますが一枚の写真に収めました。

今後は左と同様のものが設置されます。

昔のボイラーは大きく幅を取っておりましたが、

今のボイラーはとてもコンパクトで能力も一緒です。

燃料に関しても昔ながらの白灯油を燃料とし運用しておりましたが、

今回は大規模改修に伴い、ガス化にしております。

今まで手が届かなった主要設備がまだまだありますが、

順次改修工事を行い、ビルをリフレッシュさせたいと思っております。

ゼントラストの樋口雄一です。

投資を始めたり興味をもっている人の参考になればと思い、当社の

マンション投資の考え方を書いていきたいと思います。

当社は、東京圏の区分マンションに投資しています。

東京圏に物件が集中することによって首都直下型大地震のリスクがありますが、

平成築のいわゆる新耐震の物件を投資対象とする事で建物そのものの

損壊リスクを低減しています。

別途、東京圏の経済が崩壊することによる事業リスクを負っていますが、

仮に経済に混乱が生じても長期低迷の可能性は低いと考えています。

東京圏の中では、東西南北さまざまな立地に分散投資をしています。

例えば、２０年前は田園都市線（昔の新玉川線）沿線に住むのは

ステータスがありましたが、今の若い方にはあまりにも電車が混雑

していてあまり住みたいと思わない方も増えているようです。

立地に対する中長期的な定性的評価の動向は予測が難しいと思いますので、

特定のエリアへの固め打ちはリスクがあると考えています。

アパートを１棟持つのであれば、５か所の区分マンションに同額を

投資をした方が事業リスクは低くなります。

私は、投資を検討するときに、必ず東京エリアの地図を眺めるようにしています。

物件情報を入手したときに、対象不動産のあたりを住宅地図で確認したり、

ヤフーマップやグーグルマップで最寄り駅までの地図を確認するのが

一般的だと思います。

私は狭域の確認に加えて、広域についてもよく検討します。

デスクの近くの壁に、東京の地図を貼り付けています。

見づらいですが青いマークが投資物件の目印です。

（地図からはみ出ている物件もあります）

よく見るポイントは、

①山手線との位置関係（内側・外側・距離感）

②隅田川や多摩川などの河川（同上）

③ターミナル駅との距離

などです。

絶対的な価値観を見定めた後に、詳細検討して

買収条件を決めるときには

④相対的な価値観　　も考えていきます。

これは、山手線から同じくらい離れた立地Ａと比べて、

Ｂをどう考えるか？

であったり、

ある程度データがとれていたり値付けに自信のある

立地Ａと比べた場合に、Ｂは良い土地か？

といった具合です。

いろいろな角度から考えることで、投資の確度は上がっていくと

思いますし、仮に外れてしまった場合でも傷が浅くてすむのでは

ないかと思います。

何より私は地図を眺めるのが大好きです。

投資を検討する時は、大きな紙の地図で俯瞰してみることを

オススメします。

ゼントラストの樋口雄一です。

近くの焼肉屋で事務所の暑気払いをしました。

連日猛暑が続いていますが、次の週末には少し落ち着くようです。

みなさまもお体ご自愛ください！