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2018年6月のブログ一覧

2018年6月27日

グランデール八王子

ゼントラストの二橋です。

 

世間ではワールドカップで盛り上がっていますが、
皆さんは見ていらっしゃいますでしょうか。

私は基本的にプロ野球をはじめ、MLB、テニスの4大大会など、
スポーツ全般の観戦が大好きな人間ですので、仕事に支障をきたさない範囲で観戦を楽しんでいます。

 

それにしても、今回のワールドカップは開幕前の関心の低さから一転、
初戦で勝ち点3を上げたことにより、関心度が急上昇しましたが、
プロの世界はつくづく結果が全て、厳しい世界だなぁと改めて感じました。
私個人としてはあの舞台に立っている人たちはすでに人以上の努力をした人たちであり、
最後の最後で結果を出せるかは実力も去ることながら「運」の要素もあるものだと思っています。

例え、結果や運が伴わなくても最後まで諦めない姿勢を見せてくれる
代表選手達をしっかり応援したいと思います!

 

さて、前置きが長くなりましたが、今回は自社物件の
「グランデール八王子 301号室」のご紹介です。

京王八王子駅、JR八王子駅の双方が使え、
始発便もありますので、通勤・通学時に座って電車に乗る事も可能な物件です。

何より東京でありながら、八王子は緑が豊かで大きな公園もありますので、
非常に住みやすいのが特徴かと思います。

 

 

他にも特徴として、駅前が充実しており、
商業施設やスーパーが数多く有り生活環境も良好な点があげられます。

大学のキャンパスなども八王子周辺は多いので、社会人の方だけではなく、
学生の方にも向いているエリアだと思います。

続いて、お部屋の紹介にうつります。

2016年3月にお部屋のリフォームを行い、
壁のクロス、床、エアコンを更新し綺麗です。

1Kのお部屋ですが、角部屋で2方向に窓がありますので、
解放感があり日当たりも良好です。

 

 

賃料は月29,000円、管理費4,000円で募集しています。

詳しくはゼントラストまでご連絡下さい。

2018年6月21日

ゼントラストの投資2 ~空室物件とオーナーチェンジ~

ゼントラストの樋口雄一です。

 

これから不動産投資を始める方にご参考になればと思い、

当社の不動産投資の考え方をお伝えしていきたいと思います。

 

今回は、空室の物件と賃借人付の物件(オーナーチェンジ)では

どちらが良いかということについて書きたいと思います。

 

それぞれ長所と短所があるわけですが、

空室物件は何と言っても自分で室内を直接確認できることが長所です。

興味のある物件の担当者に連絡を入れれば、担当者立会いの下で

室内に入ることができます。

写真ではわからない雰囲気、建具のがたつき、設備の老朽化具合など

を肌で感じることができます。

さらには室内に入るまでの共用廊下やエレベータなどの管理状況

知ることができます。

 

ただ、空き物件の場合は、購入した直後から空室損失が発生

しますので、すぐに必要な箇所のリフォームをした上で、賃借人

の新規募集を行うことになります。

物件にもよりますが、例えば都内の築15年が経過し、

大きなリフォームが必要のないワンルーム物件の場合、

物件購入後、募集の手配をして賃借人が入居するまでに

2ヶ月程度は空室損失を見込んでいた方がよいと思います。

 

一方で、

オーナーチェンジ物件の長所は、購入したその日から賃料収入が

入ってくることです。

賃貸借契約の残存期間があることを確認しておけば、

中途解約リスクはあるものの、購入してすぐに退去する

リスクはかなり軽減できます。

 

オーナーチェンジの不安は、室内を直接確認できない事と

自分が選んでいない賃借人が入居していることです。

まず共用部については、建物外観や郵便受けなどを見て共用部の

管理状況を確認します。

室内については、

①新築分譲時の販売パンフレット

②室内の写真(仲介会社より入手したり、他の部屋の賃貸募集チラシ

から推測します)

③賃借人の属性を確認する

(本人確認書類、入居申込書、賃貸借契約書など)

④保証会社の有無を確認する

⑤家賃の滞納歴、トラブルやクレームの有無

⑥修繕履歴  などを確認していきます。

 

私は、

オーナーチェンジの場合、直接室内を確認できない分、

求めている情報が入手できない物件は無理をせずに

購入を見送るようにしています。

 

ただ、流通している投資物件は、空室物件よりも

オーナーチェンジの方が多いのが現状です。

室内が確認できないという理由だけで、オーナーチェンジ

を忌避すると機会損失が生じます。

立地や経済条件が適切で室内の情報もしっかり

とれるようであれば、オーナーチェンジの物件も

投資対象に入れることをおすすめいたします。

 

最後に、保有物件を売却するときはどうでしょうか。

これは、迷わず「オーナーチェンジ物件として売却する

のがよいと考えます。

 

区分マンションは所有しているだけで、少なくとも

①固定資産税・都市計画税

②建物管理費

③建物修繕積立金 が発生してます。

空室物件として売りに出して、なかなか成約に至らないと

必ず焦りが生じます。

空室のままの状態にしておくと、トイレの水が古くなったり

キッチンの排水溝の水が干上がり異臭が発生したりしますし、

建物設備が傷んできます。

 

賃料収入を受け取りながら売却活動を続けていけば、

売れ残っている間も、損益分岐点が下がっていきますので

売り急がずにすみます。

 

売り急ぐことは値下げと同義ですので、できるだけ適切な

価格で売却するためにも、オーナーチェンジ物件として

余裕を持った売却活動を展開することが得策です。

 

 

 

 

 

2018年6月20日

ゼントラストの投資1 ~アパートか、マンションか~

ゼントラストの樋口雄一です。

当社は、オーナー様やグループ会社の不動産を管理運営している一方で、

自ら不動産投資をしています。

これから不動産投資を始める方に向けて、ご参考までにゼントラストの投資

の考え方を少しづつお伝えをしていきたいと思います。

 

 

今回は、「アパートと区分マンションではどちらに投資をするのか?」についてです。

 

 

まずアパートに投資をするメリットとして考えられるのは、不動産会社に

1棟の管理を任せれば事足りるので管理の手間が省けるということだと思います。

 

一方でアパート投資のデメリットは、

①建物の多くはいわゆる軽量鉄骨と呼ばれる寿命の短い仕様であるため、

投資資金を回収する期間が短いこと。

②アパートのどこかの部屋で自殺や他殺、孤独死などが発生した場合に、

いわゆる心理的瑕疵(しんりてきかし)のある建物として認知を

されてしまうと収益性が大幅に悪化してしまう、といったことが

あげられます。

 

逆にマンションの多くは、鉄筋造や鉄骨鉄筋造と呼ばれる丈夫な建物

のため、適切な管理が行われている建物を選べば、長期間にわたり

競争力を維持することができます。

 

他にもいくつかメリットデメリットはあるのですが、

ずばり、当社は、

アパートには一切投資せず、区分マンションに集中投資をしています。

 

マンション投資と言っても、1つのマンションに絞るのではなく、

リスクヘッジの観点から、東京圏の中でできるだけエリアを

分散して一部屋単位で区分マンションに投資するようにしています。

 

また、先日の大手不動産会社のように建物に欠陥が発覚することもありますので、

分譲会社(新築時に売り出した会社)や建設会社(建物を建てた会社)が

できるだけ偏らないようにいろいろなマンションを購入しています。

 

さらには、築年数についても築浅から築30年くらいまでの間で、意図的に

分散するように心がけています。

 

国内のマンション投資であれば、東京圏が圧倒的に強いというのが

私の分析ですが、大地震が起こった時のリスクもありますので、

将来的には主要な地方都市の区分マンションにも投資をしていきたい

と思います。

(※但し、昭和56年以前の旧耐震マンションと異なり、平成築の

鉄筋マンションであれば、倒壊するリスクは低いと考えられます。)

 

東京圏・平成築の区分マンションの中で、エリアや築年数を踏まえた

分散投資をしています。

 

 

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